건축면적이란 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말합니다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적(「건축법 시행령」 제119조 제1항 제2호)으로, 지상층 부분에 대한 건축물 전체의 수평투영면적입니다. 그렇다면 구조물이 지상층에 조금이라도 속해 있다면 건축면적에 모두 포함되는 것일까요?
예를 들어 일반적으로 건축물의 1층 바닥은 외부 바닥면보다는 조금 높기 때문에 보통 한두 단 정도의 계단을 통해 1층으로 진입합니다. 이때 이 진입 계단은 건축면적에 포함해야 하는 것일까요? 만약 이 진입 계단 정도는 건축면적에 포함되지 않을 것이라고 생각한다면, 어느 정도의 높이부터가 건축면적에 포함되는 지상으로서 적당할까요?
그리고, 개인 소유의 땅에 건축물을 건축하면서 일부분에 일반 사람들이 걸어 다닐 수 있는 보행자 전용 도로(pedestrian mall)나 차량이 다닐 수 있도록 공공 공간을 건축한 경우 건축면적은 어떻게 산정해야 할까요?
네덜란드 헤이그에 있는 일반인들이 통행할 수 있도록 설치된 보행자 전용 도로
01. 건축면적 산정의 제외부분
건축면적은 건축물의 수평투영면적입니다. 「건축법」에서 ‘건축물’이란 건축물에 딸린 시설물도 건축물로 간주하므로(「건축법」 제2조 제1항 제2호, ※건축물 참고), 외부 계단 등도 건축물로 판단하여 건축면적에 포함합니다.
다만, 공공의 이용에 제공된 공간이나 지하층 출입에 필수불가결한 돌출 부분은 건축면적의 산입(算入)에서 제외합니다.건축면적 산정에서 면적을 제외하는 규정은 6가지로 요약할 수 있습니다.
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건축면적 제외 부분
1) 지표면으로부터 1m이하 부분
(창고 중 물품을 입출고하기 위하여 차량을 접안 시키는 부분의 경우에는 지표면 으로부터 1.5m 이하에 있는 부분)
2) 건축물 지상층에 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행통로나 차량통로
3) 지하주차장의 경사로
4) 건축물 지하층의 출입구 상부(출입구 너비에 상당하는 규모의 부분)
5) 생활폐기물 보관함(음식물쓰레기, 의류 등의 수거함)
6) 기타 건축 관계법 개정으로 옥외 피난계단, 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단, 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터,
휠체어리프트, 경사로 또는 승강장 및 가축사육시설을 설치하게 되어 「건축법」에 따른 건 폐율 기준에 적합하지 않게 된 경우
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각각의 항목별로 자세하게 살펴보면 다음과 같습니다.
가.
시설물의 높이가 1m 이하인 부분은 건축면적에 포함하지 않고 1m 초과 부분만 건축면적에 포함합니다. 또한 대규모 마트와 같이 대형 물류창고나 매장은 물품의 반출입을 위한 차량 접안 부분이 필요합니다. 대형 트럭이 접안하기 위해서는 1.5m 정도가 필요하다고 감안하여, 창고 중 물품을 입출고하기 위하여 차량을 접안시키는 부분은 지표면으로부터 1.5m 이하에 있는 부분을 건축면적에서 제외합니다.
건축면적 산정의 제외: 지표 1m이하 또는 물품 출입고를 위한
차량 접안 부분 1.5m이하
건축물의 외부에 설치하는 옥외 계단의 건축면적 산정은 「건축법」에서 명확한 규정이 없어 논란의 여지가 있습니다. 다만, 우리 주변에 있는 건축물 중 열린 지하공간(썬큰, sunken)으로 오르내릴 수 있도록 건축물과 분리된 독립 계단이 있습니다. 이 경우는 건축면적에 산입하지 않습니다.
여기서는 계단의 높이에 초점을 맞추기보다는 썬큰 계단이 주로 공공이 사용한다는 점에 초점을 맞춥니다. 「건축법」에서 공중(公衆)이 사용하는 필로티(pilots)의 경우 바닥면적에서 제외시키는 것과 같은 취지로 해석할 수 있습니다. 때문에 썬큰 계단은 높이와 무관하게 건축면적에서 제외합니다.
「건축법」의 궁극적인 목적은 공공복리 증진입니다. 따라서 「건축법」은 공중이 이용하는 목적이라면 법 적용에 있어 관대합니다. (※바닥면적 중 필로티 참고). 이는 썬큰 계단의 경우처럼 건축면적 산정에 있어서도 동일하게 적용됩니다.
(좌)건축면적 산정의 제외: 외부 독립 썬큰(sunken) 계단 / (우)록펠러 센터 맥그로-힐 빌딩의 썬큰 플라자
나.
건축물 지상층에 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행통로나 차량통로는 건축면적 산정에서 제외합니다.
바닥면적에서 제외되는 공공보행통로 등
입체 공공보행통로 건축면적 산입제외
다. 라.
차량이나 사람들이 지하로 출입할 때 이용상 필수불가결하게 설치되는 구조물의 건축면적은 제외합니다. 이 경우 지하출입 계단의 상부 캐노피는 출구보다 크면 건축면적에 산입되며, 출구 크기와 동일할 때는 건축면적에서 제외하도록 규정하고 있습니다.
건축물 외부 지하층 출입구 상부, 지하주차장의 경사로 상부 차양 등
* 난간 벽 또는 난간과 차양은 기둥 등으로 받치거나 일체화 할 수 없고, 난간 벽 등이 차양과 일체화 되어 개방성을 확보 하지 않은 경우 난간 벽 등을 구획으로 보아 건축면적에 모두 포함합니다.
마. 바.
생활폐기물 보관함과 건축 관계법 개정으로 「건축법」에 따른 건폐율 기준에 적합하지 않게 된 경우는 건축면적에 산입하지 않습니다. 이는 바닥면적 산정에서 예외를 두는 내용과 동일합니다 (※바닥면적 산정의 예외 참고).
02. 3가지 특수한 건축물의 건축면적 산정 방법
모든 법은 일반적이고 평균적인 상황을 상정하여 만듭니다. 그러나 모든 일이 그러하듯 예외적이고 특수한 상황이 생기기 마련입니다. 건축면적 산정에서도 과거에는 없었던 시설들의 건축면적을 고려해야 하는 상황들이 있습니다.
첫째, 태양열 주택처럼 이를 활성화할 목적으로 건축면적 산정의 인센티브를 주는 경우입니다. 둘째, 외단열공법(※바닥면적 산정의 예외 중 외단열공법으로 건축된 건축물 참고)처럼 마감재가 견고하지 않아 이를 구조벽체로 인식하기 어려운 경우입니다. 셋째, 사회의 변화에 따라 대형 물류 창고시설 등의 발생 경우입니다.
그래서 「건축법」에서는 3가지 예외적인 건축면적 산정의 기준을 제시하고 있는데(「건축법 시행령」 제119조 제1항 제2호 나목 및 동법 시행규칙 제43조), 이 규정들은 정책의 변화나 기술의 발달 등에 의해 언제든지 바뀔 여지가 있는 규정이라 할 수 있습니다.
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3가지 특수한 건축물
• 태양열을 주된 에너지원으로 이용하는 주택 • 창고 또는 공장 중 물품을 입출고하는 부위의 상부에 한쪽 끝은 고정되고 다른 쪽 끝은 지지되지 않는 구조로 설치된 돌출차양
• 단열재를 구조체의 외기측에 설치하는 단열공법으로 건축된 건축물
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가와 나 건축물의 건축면적은 건축물의 외벽 중 내측 내력벽의 중심선을 기준으로 합니다. (※바닥면적 산정의 예외 중 외단열공법으로 건축된 건축물의 ‘외단열공법으로 건축할 경우 내측 내력벽 두께의 중심선으로 바닥면적 산정’ 이미지 참고)
가에서 ‘태양열을 주된 에너지원으로 이용하는 주택’이란 자연형 태양열 주택(passive solar house)만으로 한정합니다. 자연형 태양열 방식(직접획득형, 축열벽형, 부착온실형)을 사용하는 주택은 일반 주택에 비해 단열 두께가 두껍다는 점을 고려하고, 태양열 주택을 장려한다는 의미에서 건축면적 산정의 인센티브를 주는 규정입니다.
1차 오일쇼크 직후인 1974년부터 우리나라에서는 에너지 절약 운동이 시작되었고, 약 10년 후부터는 에너지 절약운동이 정책적인 지원을 받으며 활성화되었습니다. 이 시기에 건축법에서는 에너지 절약과 관련하여 태양열 주택에 대해 건축면적 산정 인센티브 규정이 1985.8.16. 「건축법 시행령」 일부 개정을 통하여 도입되었습니다.
뉴멕시코 타오스(Taos)의 자연형 태양열 주택 ‘Earthship’
<출처: (CC BY-SA) Biodiesel33@Wikimedia Commons>
태양열 주택의 단면도
<출처: (CC BY-SA) Amzi Smith@Wikimedia Commons>
다는 물류창고 등에서 물품을 입출고하는 상부에 캔틸레버(cantilever) 구조(차양을 받치는 기둥 없는 구조)의 돌출 차양(캐노피)이 있는 경우는 건축면적에 산입하는 캐노피의 건축면적은 다음 두 개의 값 중 작은 값으로 산정합니다.
1) 돌출 차양을 제외한 창고 건축면적의 10%를 초과하는 면적
2) 돌출 차양 끝부분으로부터 수평거리 3m 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적
예를 들어, 가로와 세로가 각각 20m, 10m이고, 캐노피가 가로, 세로 각각 10m, 4m인 창고가 있을 경우 건축면적은 우선 ‘1’에서처럼 캐노피를 제외한 창고의 건축면적(200㎡)을 산정합니다. 창고의 건축면적 10%(20㎡)를 초과한 면적(20.1㎡부터이다)이 건축면적에 포함되는 캐노피 면적입니다.
다음은 ‘2’에 따라 한 번 더 계산을 합니다. 캐노피 끝부분으로부터 수평거리 3m 후퇴한 선의 나머지 부분 면적(가로, 세로 각각 10m, 1m)이 건축면적에 포함되는 부분이므로 10㎡ 입니다.
창고 건축면적의 10%를 초과하는 면적에 의한 건축면적 계산
돌출 차양 끝부분으로부터 수평거리 3m 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적
따라서 캐노피 건축면적은 ‘1’은 20.1㎡이고 ‘나’는 10㎡이므로 이 중 작은 값인 10㎡이 창고의 건축면적에 포함되는 캐노피의 건축면적입니다. 결국 창고의 건축면적은 창고 건축면적(200㎡)에 ‘1’과 ‘2’ 중 작은 값의 캐노피 건축면적(10㎡)을 합한 값인 210㎡으로 산정됩니다.
「건축법」에서는 건축면적과 바닥면적 및 연면적의 산정 기준을 규정하고 있습니다. 이들 면적 산정 기준은 구획의 중심선의 수평투영면적으로 하고 있다는 공통점을 가지고 있는데, 발코니 면적 산정에서 큰 차이를 보입니다. 건축면적을 산정할 때는 발코니 면적을 모두 포함하는 반면, 바닥면적을 산정할 때는 발코니 끝선에서 1.5m 후퇴한 부분 면적부터 바닥면적으로 산정합니다.
발코니에서 건축면적과 바닥면적 산정의 차이