전세사기 안당하는 방법(등기부등본, 깡통전세 확인방법)

전세사기 안당하는법에 대해서 오늘은 이야기해볼까 합니다, 최근 빌라왕 사건도 있고 요즘 전세사기에 대한 관심이 많아지는 추세입니다. 전세 사기는 부동산 시장에서 흔하게 발생하는것 중 하나로 많은 이들에게 큰 피해를 주고 있습니다. 오늘 이 글에서는 전세사기를 피하는 5가지 방법에 대해서 알려드리겠습니다.

전세사기 종류와 사례

전세사기는 주로 중복계약, 이중계약, 깡통전세 사기 등의 여러 종류가 있습니다.

전세계약을 할 때 부동산 공인중개사의 말만 덥석 믿고 계약을 진행하는 경우가 많고, 이런 경우 집주인의 1.국세체납 등으로 인해 압류가 진행되고 있는 주택이거나 2.등기사항증명서에 기재된 실 소유자와 임대차계약인을 제대로 확인하지 않을 경우 몇억씩 되는 큰 전세금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

전세사기를 당하지 않기 위해서는 임대차계약을 체결하기 전,후에 다음과 같은 예방법을 미리 알아두고 실천해야 합니다. 또한 전세사기를 당하게 된다면 부동산 전문 변호사를 선임해서 전세보증금을 잃지 않도록 해야합니다.

전세사기 안당하는법

1. 집주인의 체납여부 확인

집주인에게 만약 세금 체납 이력이 있다면 [조세채권 우선의 원칙]에 따라 국세를 임차인의 보증금보다 먼저 가져가게 됩니다. 종합부동산세, 상속세, 재산세 등 체납한 국세가 전세보증금보다 많다면, 세입자는 전세보증금을 한 푼도 돌려받을 수 없게 됩니다.

임대차계약을 하기이전에 미납국세 열람제도를 활용하여 집주인이 세금을 제대로 냈는지 먼저 꼭 필히 확인해야하고, 미납국세를 열람하는 방법은 세무서에 방문하여 신청 및 확인이 가능합니다. 만약 세무서 방문이 어렵다면 계약전에 집주인에게 지방세/국세 납부증명서를 요구해 체납 내역 여부를 확인할수 있습니다.

2. 관련 공문서 확인하기

부동산 관련 공문서를 사전에 먼저 확인하여 해당 매물이 압류당할 위험이 있는지 또한 확인해야합니다. 필히 확인해야 할 공문서는 1. 등기사항증명서 / 2.건축물대장 / 3.전입세대열람내역서 이 세가지 입니다.

1. 등기사항증명서 : 집주인과 부동산의 실제 소유자 여부 확인(정부24누리집 발급, 무인민원발급기, 법원)
2. 건축물대장 : 부동산의 면적 확인 및 불법 건축물 여부 확인(정부24누리집, 주민센터 발급)
- 정부24 누리집 바로가기 : https://www.gov.kr/portal/siteMap?Mcode=11274
3. 전입세대열람 내역서 : 이중계약 여부, 보증금 총액 확인용, 선순위 임차인의 유무)

 

3. 전세 매물 시세 확인

전세계약을 맺기 전에는 임대차계약 대상 부동산의 관련 공문서를 또 잘살펴봐야 합니다. 만약 주변보다 시세가 터무늬없게 매물이 나왔다면 먼저 의심해봐야 하고, 그 이유를 필히 확인해야 하며 국토교통부의 [실거래가 공시시스템]에서 기존 거래가를 확인해 해당 전세 매물의 가격이 맞는지, 합리적인지도 먼저 확인해야합니다.

국토 교통부 실거래가 공시시스템 바로 가기 http://rt.molit.go.kr/

 

4. 임대차계약서에 특약사항 기재 

먼저 전입신고를 하면 보증금을 돌려받을 수 있다고 많은 분들이 생각하지만, 전입신고는 신청한 다음날부터 효력이 발휘되기 때문에, 담보대출 당일에 효력이 발생하는 근저당에 관련한 내용을 추가로 넣어야 합니다.

1. 전입신고 효력이 발생하는 계약일의 다음날까지 (다른 근저당권이 설정되지 않은) 계약 당시 상태로 유지한다.

2. 계약 후 없던 근저당 사실이 발견될 경우 바로 계약을 해지하고 보증금 전체를 반환한다.

3. 계약완료 후 임대인이 세금을 체납한 사실이 발견되면 임대차계약을 해지하고 보증금 전체를 반환한다.

 

이러한 내용들을 꼭 적어주시면 됩니다. 

임대차 계약 후 해야 할일은?

1. 확정일자 받기

확정일자는 임대차계약을 한 날짜에 공공기관에서 신청하고 확인하는 방법입니다. 확정일자는 누리집이나 주민센터에서 받을 수 있고, 법원 인터넷등기소에서 진행할수 있습니다.

법원 등기소 사이트 바로가기

2. 등기사항증명서 확인하기

전세계약 선계약금을 납입하고 잔금을 납입하기 전 등기사항증명서를 확인하여 선순위의 권리자를 꼭!! 확인해야 합니다.

등기사항 증명서에 명기된 보증금의 총액과 선순위 권리자를 확인하여 본인의 보증금을 보호받을 수 있는지 체크해야 합니다. 등기사항증명서에서 꼭 확인해야 할 부분은 "을구"고 권리자 내역, 등기목적 및 접수일자를 꼭 해야합니다.

위의 내용도 앞서 첨부드린 법원 등기소 사이트에서 확인할 수 있습니다.

3. 전입신고 하기

전입신고를 하면 임차인에게 대항력이 생기고, 임대인에게 보증금을 돌려받기 전까지는 임차인의 권리를 보장받을 수 있습니다. 앞서 언급한것처럼 전입신고는 신고 다음날부터 효력이 발생하고, 전입신고를 하면 집이 경매로 넘어간다하더라도 계속 거주할 수 있으며, 전세보증금을 돌려받을 때도 유리해집니다. 

✅전입신고 하러가기  ✅https://www.gov.kr/mw/AA020InfoCappView.do?CappBizCD=13100000016

오늘은 이렇게 전세사기 안당하는법에 대해서 알아보았습니다.

임대차계약서를 작성하기 전과 후를 오늘 글 참조하셔서 꼭 진행해주신다면 여러분의 소중한 보증금을 지킬수 있습니다. 많은 도움이 되셨기를 바라며 안전하고 전,월세 집을 구하시길 바랍니다. 감사합니다.