바닥면적, 연면적 개념 정리

알쏭달쏭 건축법 두 번째 시간이 돌아왔습니다! 오늘은 바닥면적, 연면적 개념 정리를 한번 해볼게요! 건축안전을 위해 「건축법」에서 규정하고 있는 건축 기준의 적용은 ‘면적’으로 하는 경우가 많습니다. 건축 규제 기준이 되는 면적들은 바닥면적, 건축면적, 연면적입니다. 때문에 「건축법」에서는 이들 면적 산정의 원칙을 규정(영 제119조)하여 법 적용의 통일성을 유지하고 있습니다.

 

건축에서 ‘면적’은 일반적으로 벽과 기둥으로 둘러싸인 실내 부분의 면적을 의미합니다. 그러나 건축물에 따라서는 실내·외를 구분하기 어려운 경우도 있고, 발코니와 같이 실내·외를 연결하는 완충공간으로서 건축 당시 외부 공간이었다가 추후 실내화되는 공간도 있어 단순히 실내 부분의 면적이라고만 이해할 수는 없습니다.

실·내외 구분이 어려운 막구조 건축물. 독일건축가 Mahmoud Bodo Rasch(1943~)가 2012년 건축한 것으로,

메디나에 있는 이슬람사원 앞 광장의 지붕이 마치 우산살처럼 접었다 펼 수 있도록 되어 있다.

<출처: (CC BY-SA) Sekretärin@Wikimedia Commons>

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01. 바닥면적(Floor Area)과 연면적(Total Floor Area)

 

바닥면적과 연면적

‘바닥면적’은 벽, 기둥 등의 구획의 중심선으로 둘러싸인 각 층 부분(실내)의 수평투영면적으로 연면적 산정의 근간이 되며, ‘건축물대장’에 기재되는 면적과 같습니다. 다시 말해, ‘바닥면적’은 각 층의 개별 면적을 의미하고 ‘연면적’은 각 층의 바닥면적을 합한 면적입니다.

* 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 합니다. <「건축법 시행령」 제119조 제1항 제3호> * 연면적: 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 합니다. <「건축법 시행령」 제119조 제1항 제4호>

​02. 연면적의 합계

대지에 둘 이상의 건축물이 있는 경우에 각 건축물의 연면적의 합을 연면적의 합계로 합니다.

 

연면적과 연면적의 합계 개념

 

* 상주감리 대상규모로서 “바닥면적의 합계가 5천 제곱미터 이상인 건축공사”(「건축법 시행령」 제19조 제5항 제1호 관련)에서 “바닥면적의 합계”는 연면적의 합계 개념임. 법제처 법령해석 p.193.참조

 

03. 구획의 중심선

바닥면적 산정 기준(구획의 중심선). (좌 - 조적식 또는 철근콘크리트 벽식, 우 - 기둥식)

 

바닥면적의 산정 기준은 건축물 외곽의 면적이 아니라 구획의 중심선으로 합니다.건축물은 힘(하중)을 받는 재료(구조부재, ※‘건축’ 내 구조부재 참조)에 따라 콘크리트(벽 또는 기둥 방식), 목조 혹은 돌이나 벽돌을 쌓아서 건축합니다. 콘크리트로 건축하는 것은 ‘일체식 구조’라 하며, 목조의 경우는 나무를 짜 맞추어 건축한다고 하여 ‘가구(架構)식 구조’라 하고, 돌이나 벽돌을 쌓아 건축하는 것을 ‘조적(組積)식 구조’라 합니다. 이렇듯 건축물을 구축하는 구조방식은 다양해서 구조방식이나 구법에 따라 구획의 중심선이 차이가 날 수 있습니다.

 

1. 목조 프레임 <출처: (CC BY-SA) Wikiwikiyarou@Wikimedia Commons>

2. 목조 구조 집 <출처: (CC BY-SA) Jaksmata@Wikimedia Commons>

3. 패널 구법 <출처: (CC BY-SA) Steelman@Wikimedia Commons>

4. 통나무 구조 <출처: (CC BY-SA) DrunkDriver@Wikimedia Commons>

1. 벽돌 <출처: (CC BY-SA) Rajesh Unuppally@Wikimedia Commons>

2. 콘크리트 블럭조 <출처: Wikimedia Commons>

3. 석조 <출처: (CC BY) Klearchos Kapoutsis from Paleo Faliro, Athens, Greece. (Баба Вида)@Wikimedia Commons>

04. 벽·기둥의 구획이 없는 건축물

건축물의 바닥면적 산정 기준은 벽이나 기둥의 중심선으로 둘러싸인 실내 부분의 수평투영면적입니다. 그러나 건축물에 따라서는 벽·기둥의 구획이 없어 면적 산정 기준의 적용이 모호한 경우가 있습니다. 우리 주변에서 찾아 볼 수 있는 예는 하나 또는 두 개 이상의 기둥이 떠 바치고 있는 캐노피 지붕을 떠올리면 됩니다.

「건축법」에서는 이와 같은 바닥면적 산정의 모호함을 해소하기 위하여 벽·둥의 구획이 없는 건축물의 바닥면적은 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1m 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 하도록 규정하고 있습니다(「건축법 시행령」 제119조 제1항 제3호 가목).

벽·기둥의 구획이 없는 경우

1. 하노버 엑스포[2000] 파빌리온 <출처: (CC BY) Harald Bischoff@Wikimedia Commons>

2. 주유소 캐노피 지붕 <출처: Christian Lylloff@Wikimedia Commons>

1) 경사진 건축물의 바닥면적

현대의 건축적 상황과 건축의 형태는 다양합니다. 예컨대, Freeform 건축물이나 경사진 형태의 건축물 등의 경우 바닥면적 산정은 지금의 기준으로는 산정하기 어렵습니다. 외국의 경우 이러한 경우는 당해 층의 일정 절대높이(예1.5m)를 기준으로 수평투영면적으로 산정하기도 하고, 수평투영면적이 아닌 경사진 부분의 바닥슬라브 면적을 바닥면적으로 산정하는 기준(예, 본의 경우 다락부분의 경사지붕의 경우)을 마련하고 있습니다.

05. 발코니

'발코니'란 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로 전망이나 휴식 등을 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간을 의미합니다. 그러나 주택에 설치되는 발코니에 한하여 필요에 따라 거실·침실·창고 등의 용도로 사용할 수 있습니다(「건축법 시행령」 제2조 제14호). 이 규정의 의미는 소위 ‘확장형 발코니’를 합법화하는 규정으로 2005년 12월 2일 「건축법 시행령」 개정을 통해 명문화 되었습니다. 때문에 발코니는 외부공간으로만 정의할 수 없습니다.

발코니의 개념 정의 “발코니”란 건축물의 외부로 돌출된 것 또는 외벽 또는 창틀 등으로 이루어진 건축물의 일부로서, 벽, 기둥 등 구획의 중심선으로 둘러싸인 내부부분(건축물 본체)에 대하여 외부에 개방형 구조로 설치된 ‘바닥형태의 구조물’을 말합니다.

발코니는 건축계획이나 법 개념적으로는 반 내부, 반 외부 공간이지만, 「건축법」에서 주택의 경우는 언제든지 내부 공간으로 편입될 수 있는 부분입니다. 따라서 「건축법」은 발코니의 중립적 공간 성격을 반영하여 일부는 바닥면적에 산입(算入)하고, 일부는 바닥면적에서 제외하도록 규정하고 있습니다.

발코니 면적 산정 기준 주택의 발코니 등 건축물의 노대나 그 밖에 이와 비슷한 것(이하 “노대등”)의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5m를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입합니다. <「건축법 시행령」 제119조 제1항 제3호 나목> ※ 노대등 ‘등’이라는 표현에 있어 국문법 상으로는 앞 단어와 띄어쓰기를 하는 것이 원칙입니다. 그러나 법조문에서 나열된 단어를 약칭하는 경우에는 예외적으로 붙여 씁니다<출처: 법제처. 제1장 혼동하기 쉬운 법령용어>. 예를 들어 ‘노대등’이라는 것은 ‘주택의 발코니 등 건축물의 노대나 그 밖에 이와 비슷한 것’을 모두 함축하여 약칭 표현하는 것입니다.

좌 - 일반적인 발코니 바닥면적, 우 - 실내 공간화하기 위한 내력벽 계획 발코니 바닥면적

발코니의 확장이 합법화된 후, 면적 산입 없이 좀 더 많은 발코니를 실내 공간화하기 위하여 발코니의 외부 개방을 최소화하는 계획 사례가 등장하기 시작했습니다. 그래서 국토교통부에서는 고시를 통해 발코니 외벽 설계에 관한 공식 입장을 밝혔습니다.

외벽에 접하여 부가적으로 설치되지 않고 발코니의 외기와 접하는 부분을 내력벽으로 하여 실내 공간화되거나 설치 기준 외의 내용으로 외관을 과도하게 변경하여 기존 발코니의 외관으로 보기 어려운 경우에는 발코니로 볼 수 없도록 하고 있습니다.

때문에 당초부터 발코니로 사용하려는 목적 없이 실내 공간으로 사용하기 위한 의도로 계획되었다면 모두를 바닥면적에 산입합니다. 물론 이것이 디자인 필요성인지 혹은 바닥면적 산정 기준의 적용을 편법적으로 이용하려는 것인지의 의도를 파악하기란 쉬운 일은 아니어서 허가권자가 재량으로 판단합니다.

다양한 형태의 발코니 바닥면적

06. 확장형 발코니의 바닥면적 산정

① 신축 및 리모델링 활성화지역 외의 지역에서 리모델링하는 경우

발코니를 거실 등으로 구조변경한 공동주택의 발코니 외벽에 “단열재를 구조체의 외기측에 설치하는 단열공법”을 사용하는 경우, 「건축법 시행령」 제119조제1항제3호나목에 따른 ‘노대등의 끝’은 설치된 단열재의 바깥 면을 의미합니다. 법제처 법령해석총괄과 - 1154(2015. 3. 23.)

발코니를 거실 등으로 구조변경한 발코니의 외벽은 마감재의 종류(외단열재 포함)와 관계없이 발코니 끝선을 기준으로 바닥면적을 산정합니다.

* 발코니 바닥면적은 구조변경 전,후 동일하게 끝선을 기준으로 바닥면적 산정합니다.

<법제처 법령해석총괄과 - 1154(2015. 3. 23.) 참조>

확장형 발코니 바닥면적 산정

07. 필로티(구조)와 필로티 형식

르 코르뷔지에의 빌라 사보아의 1층 필로티

‘필로티(pilots)’는 사전적으로는 기둥을 의미하며, 건축물을 지면에서 들어 올린 공간(필로티 공간) 그 자체를 의미하기도 합니다.

1) 필로티(구조)

「건축법」에서는 필로티(구조)와 필로티형식을 구분하고 있는데, ‘필로티(구조)’란 지상층에 면한 부분에 기둥, 내력벽(耐力壁) 등 하중을 지지하는 구조체 이외의 외벽, 설비 등을 설치하지 않고 개방시킨 구조로서, 건축물을 지상에서 들어 올려 건축물을 지상에서 분리시킴으로써 만들어지는 공간 또는 기둥을 의미하며 바닥면적 산정의 대상이 되는 것을 말합니다.

필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간 으로 된 것만 해당한다)의 부분은 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동 주택의 경우에는 바닥면적에 산입하지 아니한다. <「건축법 시행령」 제119조 제1항 제3호 다목>

따라서 상층부에 건축물이 없는 경우는 필로티(구조)라 할 수 없습니다.

 

필로티(구조)로 인정할 수 없는 경우

* 상층부에 건축물이 없는 경우는 필로티가 아니며 기둥 등으로 둘러싸인 부분은 건축물 외부로 돌출된 노대등 바닥면적 산정기준에 준하여 바닥면적에 포함된다.​

필로티는 1층에 형성되며 기둥으로 둘러싸인 반 외부, 반 내부 공간입니다. 「건축법」에서는 이러한 공간적 특성을 감안하여 ①공간을 사유화하지 않고 공중(公衆)의 통행이나 차량의 통행에 이용하는 경우, ②거주성이 없는 주차공간으로 전용되는 경우, ③공동주택의 필로티의 경우의 3가지 경우는 바닥면적에 산입하지 않고, 그 외의 경우는 바닥면적에 산입합니다.

필로티도 발코니의 경우처럼 필요에 따라서는 공간을 막아 실내 공간화될 가능성이 있기 때문에 공간을 공적으로 사용하는 경우와 거주성이 없는 용도로 사용되는 것 외에는 모두 바닥면적에 포함합니다.

좌 - 바닥면적에서 제외되는 필로티의 용도. 주차장(왼쪽), 차량 통행(가운데), 일반 통행(오른쪽)

우 - 바닥면적에서 제외하는 공동주택에 설치되는 필로티

 

바닥면적 산정 제외를 받을 수 있는 필로티의 형태적 조건

바닥면적에서 제외되는 필로티의 경우는 ①, ②, ③의 쓰임의 요건뿐만 아니라 형태적 요건도 충족되어야 하는데, 벽면적의 1/2 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간으로 구성되어야 합니다. 일반적으로 필로티는 건축물을 기둥으로 지면에서 들어 올려져서 4면이 모두 뚫려 있는 것입니다. 그러나 구조방식 등에 따라서는 기둥이 아닌 벽체로 들어 올릴 수도 있고, 필요에 따라서는 기둥 사이를 벽으로 막을 수도 있습니다.

이렇게 막힌 부분이 많은 경우는 이를 외부 공간으로 보기 힘들기 때문에 바닥면적에 포함시켜야 한다고 「건축법」은 판단하고 있으며, 반 이상은 열려 있어야 필로티로 인정한다는 기준을 제시하고 있습니다.

이러한 규정을 실제로 적용함에 있어 다양한 형태로 계획 가능한 필로티가 「건축법」에서 바닥면적이 제외되는지 여부를 판단하기는 어렵습니다. 때문에 필로티 구조의 「건축법」 상 인정 범위를 실제로 계획 가능한 다양한 사례를 통해 살펴보면 다음과 같습니다.

입면 개념에서 필로티의 인정 범위

 

평면 개념에서 필로티의 인정 범위

2) 필로티형식

건축물의 하층부가 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간으로 된 것만 해당한다)로서 상층부와 다른 구조형식으로 설계된 건축물(이하 "필로티형식 건축물"이라 한다) <「건축법 시행령」 제18조의2 제1항 제3호>

‘필로티 형식’이란 바닥면적 산정기준과 관계없이 구조적 안전 등의 판단 목적 대상을 의미하는 것으로, 건축물의 하층부가 필로티(구조)나 그 밖에 이와 비슷한 구조로서 상층부와 다른 구조형식으로 설계되어 전이층(transfer beam[girder])이 있는 건축물을 말합니다.

즉, (① 필로티구조 + ② 건축물의 하층부가 상층부와 다른 복합구조형식) 두 가지 조건을 모두 만족하는 건축물로서 일반 라멘구조와 같이 상·하부 구조가 동일한 건축물은 해당하지 않습니다. 

(*영 제18조의(사진 및 동영상 촬영대상 건축물 등) 제1항제3호 관련, 대한건축사협회,『필로티 구조 건축물 관계전문기술자 협력 등에관한 건축법 시행령 개정사항 Q&A』, 2018.12.04. p.4)

필로티구조와 필로티형식