재개발이란?

1. 개요 

재개발이란, 기존의 주거환경이 낙후된 지역을 전부 밀어버리고 도로, 상하수도, 주택 등을 새로 지어 주거환경과 도시미관을 바꾸는 사업을 말한다.

2. 유사 개념과 차이점 

재개발은 일반 개발과 달리 일정 부분 공공 개발의 성격을 띄고 있다. 보통 재개발 플랜을 들고 오는 쪽이 지방 정부이기 때문이다.

재건축과 비슷하지만, 재건축과 달리 정비하는 기반 시설 전체가 열악한 경우를 재개발이라고 한다. 쉽게 말해 건물만 새로 지으면 재건축, 낙후된 동네 전체를 도로 등 기반까지 싹 갈아엎으면 재개발.

재개발을 대단위로 묶어서 한방에 그 지역을 날리고 새로 계획도시를 짓는 수준까지 발전하게 되면 뉴타운 사업이 된다. 엄밀히 말하자면 뉴타운도 여러 개의 재개발·재건축 사업 단위가 모여 이뤄진 커다란 재개발 단위다. 단지 지자체와 주민의 필요에 따라 광역적인 틀에서 기반 시설 등을 더 기부채납하는 대신, 사업 절차나 개발 계획 상의 특례를 적용해주는 법률인 도시재정비촉진에관한특별법을 적용받는 지역이라는 것이 조금 다르다. 뉴타운 구역이라고 하더라도 뉴타운에 속한 개별 재개발 구역은 도시및주거환경정비법 상의 사업 절차를 밟고 이 절차 중 도촉법 상에 규정된 것에 대해서는 완화된 규제를 적용 받는다.

 

3. 법적 규정 

기존의 부동산을 싹 없애고 완전히 새로운 부동산들을 만들어내는 방식이기 때문에 기존 부동산에 대한 권리는 소멸되고, 새로운 부동산에 대한 권리를 분배받게 된다. 법률에서는 이런 방식을 공용환권이라고 한다.

2016년부터 한국토지신탁 같은 부동산 신탁회사가 재개발을 단독으로 추진할 수 있게된다

4. 사업 대상 

• 도심재개발 : 노후화된 도심지역을 상업지역 또는 업무지역으로 재개발하는 것
• 주거지역재개발 : 불량한 주거환경을 개선하고 공공시설을 재정비하는 것
• 산업지역재개발 : 노후 산업단지나 노후 전통시장의 시설을 개선하는 것

 

5. 사업 방식

• 보전재개발 : 건물의 노후화 정도가 상당량 진행되었으나 철거할만큼 심각하지는 않은 상태이거나 역사적, 문화적으로 보존할 가치가 있는 지역에서 더 이상의 악화를 방지하고 현 상태를 유지관리하는 것을 주목적으로 하는 재개발. 재개발 중에서는 가장 원형이 유지된다. 사실상 도시재생과 큰 차이가 없다.
• 수복재개발 : 기존의 도시 골격을 그대로 유지한채 노후화된 건물이나 열악한 시설만 드러내어 교체하는 방식이다.
• 전면재개발(철거재개발) : 기존의 도시 골격을 완전히 철거하고 새로 만들어내는 방식으로 보통 재개발이라고 하면 이것을 일컫는다. 재개발 유형 중에서 가장 변화가 크며 공사 후 원주민의 재정착률이 가장 낮다.

6. 과정

재개발 사업이 결정되더라도 재개발 사업 추진이 쉽지 않다.

우선 재개발 자리에 상가가 있다면 권리금 문제로 철거용역과 전국철거민연합 등이 심한 충돌을 빚는 경우가 잦다. 그리고 경기가 급락하면 주민들의 반발을 무마하면서 재개발을 추진하다가 사업성 부진으로 백지화되어버리는 경우도 많다. 또한 재개발 조합비리, 주민들간의 이권다툼, 시공사 담합 등 다방면으로 문제점이 많다.

자기 집이 재개발 지구로 지정될 겅우, 재개발 추가분담금 추정액을 먼저 알아봐야 한다. 조합이나 추진위원회에 물어보면 가장 쉽게 알 수 있다.

추가분담금 추정액을 알게 되면 자신의 재테크 능력으로 추가분담금 추정액을 조달할 수 있는지 비교하여야 한다. 조달할 수 있다면 재개발 조합원으로 빠른 시간 내에 가입하여 재개발 사업을 진행하는 것이 유리하고, 그렇지 못할 것으로 보인다면 적절한 시점에서 집을 매도하고 이사가야 한다. 재개발은 어어어 하다가 사업이 진행되어버렸을 때 개인 입장에서 대책이 없다. 자신없으면 무조건 매도하고 이사가라. 수년 ~ 수십년 동안 재개발 진척이 없었다고 손놓고 있다가 부동산 개발 바람 불어서 순식간에 사업이 진척되면 이미 늦다. 하지만 대부분의 사업장은 개발이익을 얻을 수 있으므로 부동산 경기가 좋다면 사업의 진행양상에 따라 프리미엄을 받고 처분할 수 있으니 상황을 유심하게 살펴보고 적정한 수준의 수익이 실현된다 싶으면 그때 처분해도 된다. 단, 사업시행인가 이후로는 처분조건에 제약이 따를 수 있으니 법령을 잘 살피고 거주요건 및 보유요건을 채워서 조합원 자격을 합법적으로 승계시킬 수 있는지 여부를 꼭 확인해야 한다.

서울특별시의 일반적인 조합형 재건축/재개발 계획 순서도.