개산견적은 설계도서가 완성되지 않은 단계에서 부족한 정보를 최대한 활용하여 공사비를 예측하는 것입니다. 요소견적이나 파라미터 견적이라고도 합니다.
설계도서가 확정되지 않았기 때문에 건물의 용도나 구조, 마감 정도 등 기본적인 정보를 바탕으로 과거의 공사비 실적자료 및 물가지수, 통계 자료 등을 활용해서 개략적으로 산출하게 됩니다.
개산견적의 과정
개산견적 단계에서는 활용할 수 있는 정보가 한정되기 때문에 부정확할 수 밖에 없습니다. 또한 건설공사는 항상 달라질 수 밖에 없기 때문에 기존에 지어진 건물의 원가 데이터 중에서 새로 지으려고 하는 건물과 가장 가까운 데이터를 활용해서 추정합니다. 건설사업비에 영향을 미치는 여러 가지 요인을 고려하여 신규 사업에서 달라지는 요인 등과 충분히 고려해야 합니다. 최근 인공지능기술인 딥러닝(Deep learning) 기술이 발전하고 있기 때문에 건설사업비를 예측하는 기술도 계속 발전할 것으로 보입니다.
간단한 방식으로 공사비를 추정하는 방법이 몇 가지 있습니다. 이런 방법으로는 단위 기준(Single price estimating methods)을 바탕으로 과거의 자료를 활용하는 방법과 비례기준을 활용하는 방법 등으로 구분할 수 있습니다.
먼저 단위 기준을 바탕으로 한 견적은 다음과 같은 것들이 있습니다.
단위면적에 의한 견적
단위면적을 기준으로 공사비를 예측하는 방법은 가장 손쉽게 보편적으로 이용하는 방법일 것입니다. 건물을 짓는데 평당 얼마가 들었다느 둥, 집 값이 평당 얼마라는 둥 보통 사람들도 많이 쓰는 용법입니다. 지금은 공식적으로 '평'이라는 단위를 쓰지 않기 때문에 단위면적(m²)을 기준으로 계산합니다.
3,000m² × 1,000,000 원/m² = 3,000,000,000원
단위체적에 의한 견적
건축물은 층고가 높아지면 공사비가 상승하게 됩니다. 따라서 단위면적을 기준으로 산출하기 보다는 높이를 고려한 체적을 기준으로 산출하면 조금 더 정확도를 높일 수 있습니다.
단위설비에 의한 견적
단위설비에 의한 견적은 건축물의 용도에 맞게 필요한 기능단위로 공사비를 산출하는 것입니다. 병원은 병상의 규모에 따라, 호텔은 객실의 규모에 따라 공사비가 달라지게 됩니다. 따라서 건물 용도별로 기능 요소의 규모를 기준으로 공사비를 산출할 수 있습니다. 예를 들어
- 학교 : 학생 1인당 공사비
- 병원 : 병상 1석당 공사비
- 호텔 : 객실 1실당 공사비
- 극장 : 객석 1석당 공사비
등등 이 건축물은 기능요소의 규모에 따라 공사비를 개략적으로 산출할 수 있습니다.
수량개산법(설계요소법)
수량개산법 혹은 설계요소법은 공사 공종별 수량을 실제 적산에 가깝게 개략적으로 산출하는 것입니다. 기본 설계가 어느 정도 진행된 단계에 적용할 수 있습니다. 구조체의 크기 등이 개략적으로 정해졌다면 부위별로 개략적인 수량을 산출할 수 있습니다. 이렇게 산출한 물량에 각 공사의 합성단가를 곱해서 공종별 공사비를 구하고 전체를 합산해서 공사비를 산출하는 것입니다.
예를 들어 구조방식을 철근콘크리트로 하고 벽체의 대략적인 크기가 정해졌다면, 거푸집 및 철근, 콘크리트의 개략적인 물량을 산출할 수 있습니다. 물론 과거의 실적 데이터를 보고 비슷한 규모의 건물에서 단위면적(m²) 당 거푸집 및 철근, 콘크리트의 수량을 얼마나 들어갔는지 통계적으로 추출한 데이터가 있어야 합니다. 예를 들어 벽식구조 아파트의 실적 데이터를 보고 다음과 같이 추출할 수 있습니다.
- 건물 m²당 콘크리트 수량 : 0.48∼0.64m³
- 건물 m²당 거푸집 수량 : 4.4∼6.6m²
- 건물 m²당 철근 수량 : 33∼55kg
아무래도 시간이 지나면 자재 가격은 상승하기 마련이기 때문에 단순히 단위면적당 가격을 곱하는 것보다는 개별 자재의 수량을 개략적으로 산출한 후 현재의 자재 가격을 곱하면 더 정확하게 산출할 수 있습니다.
합성단가
설계요소법에 합성단가를 활용하는 방법도 있습니다. 예를 들어 공동주택이라면 콘크리트 슬래브 위해 단열 완충재 및, 기포콘크리트, 난방 배관, 시멘트 모르타르 미장, 플로링 바닥재를 시공하게 됩니다. 이 경우 바닥을 구성하는 모든 요소를 고려하여 바닥면적당 시공단가(모든 요소를 합성한 단가)를 가지고 있다면 좀 더 정확한 비용을 손쉽게 산출할 수 있습니다. 이렇게 산출한 합성단가를 바닥면적에 곱하면 공사비를 더 정확하게 산출할 수 있습니다.
바닥면적 m²당 단열 완충재 가격과 기포콘크리트 가격, 난방 배관 가격, 시멘트 모르타르 미장 가격, 플로링 바닥재 가격을 각각 산출한 후 모두 합하면 합성단가가 됩니다. 바닥면적에 이 합성단가를 곱하면 공사비를 비교적 빠르고 정확하게 산출할 수 있습니다.
마감공사 모든 항목을 포함하여 합성단가를 산출한다.
가격 비율에 의한 방법
이 방법은 총공사비와 각 부분별 공사비와의 비율을 고려하여 견적하는 방법입니다. 전체 공사비에서 가설공사, 기초공사, 구조체공사, 창호공사, 조적공사, 마감공사 등 공종별로 구분하는 방법을 많이 사용합니다.
각 부분별 공사비로 세분하여 공사비를 산출한 다음 총공사비를 산출할 때 총공사비와 각 구분공사비와의 비율을 고려합니다. 이 때 각 부분공사비와의 비율은 유사건축물의 실적를 분석해서 추출할 수 있습니다.