갭투자란? 장단점은 무엇일까요?

갭 투자의 정의, 장점과 단점 정리

 

재테크를 시작하는 분들이 가장 먼저 고민하는 부분이 바로 내 집 마련입니다.

 

필자도 재테크 공부할 당시 '나는 갭 투자로 300채 집주인이 되었다'라는 책을 읽었었는데요. 갭 투자 방식의 투자형태가 유행했던 시기에 가장 유명한 재테크 서적이 아니었나 싶습니다.

 

이번 시간에는 갭 투자란 무엇이고 장점과 단점(위험성)은 무엇인지 한번 정리해 보았습니다.

 

1. 갭 투자의 정의

 

갭 투자란 전세를 끼고 아파트를 매입하는 것으로 시세차익을 목적으로 주택 매매가와 전세가의 차액이 작은 집을 고른 후 전세 세입자를 구해 전세 세입자가 들어갈 주택을 매입하는 것을 말합니다.

사실상 전세를 끼고 하는 투자로 집을 담보로 전세 세입자에게 집을 빌려주는 대신 전세금을 빌리는 형태의 투자라고 볼 수 있다고 하겠습니다.

 

 

예를 들어 2억 원 아파트의 평균 전세가율이 80%인 1억 6천이라고 봤을 때 전세금을 제외한 차액 4천만 원에 취등록세, 부동산 수수료 등을 내면 아파트를 매입할 수 있기 때문에 적은 금액으로 아파트를 매입할 수 있는 것이 갭 투자의 장점입니다. 

 

즉, 전세 세입자가 거주한 집을 소액으로 매수하여 시세가 오르면 매도, 차익을 얻는 방식으로 투자금을 최소화하여 주택을 매입한 후 아파트의 시세가 오르면 팔아서 시세차익을 노리는 투자 방식이 바로 갭 투자였습니다.

 

 

2. 갭 투자 배경

 

사실 2010년 이전 전세가율은 30~40%로 매가의 최소 절반 이상을 갭 투자자가 내야 하는 방식이었기 때문에 갭 투자의 형태의 투자가 활발히 이루어지지는 않았습니다.

 

그러다 대침체 등으로 전세가 다시 활성화되었는데 사실상 서민의 주거 안정을 위한 주택 공급은 지자체나 정부, 민간기업에서 임대주택의 공급 등의 방법으로 해야 하지만 정부가 주택 공급의 제 역할을 다 하지 못하여 서민들을 위한 주택공급은 늘 부족한 상태였고, 갭 투자자들이 어쩌면 이러한 역할을 해 줬다고 볼 수 있겠습니다.

 

 

2010년도 전세가율이 폭등하며 갭투자에 대한 리스크가 줄어들었고 대출규제가 완화되어 갭 투자 방식의 투자가 각광받기 시작하였습니다. 아파트 전세가율은 점점 상승하여 매가 대비 전세 보증금이 차지하는 비율이 80%에서 많게는 90%까지 발생하는 경우도 있었습니다.

 

사실상 전세라는 임대차 방식은 우리나라에만 있는 제도이다 보니 우리나라에서만 가능한 투자방식이었는데요.

 

전세가율이 높아지면서 이러한 투자 형태는 2013년 전후로 조금씩 늘어났으며 2015년도부터는 본격적으로 갭 투자 방식의 투자형태가 만연하면서 주택 미분양이 대폭 감소하는 효과가 발생하였습니다.

 

2007년 한국 최고의 부동산 호황이던 시기의 연말 전국의 미분양수가 11만 3천 채였는데 2017년에는 5~6만 가구를 전후할 정도로 미분양이 줄었고 전세가 몰락하는 와중에 전세가율 또한 올라버리자 갭 투자자들의 부담이 적어 투자가 확산된 것입니다.

 

사실상 주택을 구입할 자금 여력이 없는 투자자들이 갭 차이를 통해 아파트를 매수하는 것과 관련하여 대부분은 부정적인 인식이 있었지만 불법은 아니라 투자가 만연하였습니다.

 

 

한참 갭 투자 방식의 투자가 유행할 당시 관련 재테크 서적이 불티나게 팔렸고, 전세가율이 높은 아파트 위주로 검색한 후 차액이 적은 아파트를 투자하는 사람들이 많았습니다.

 

지방의 몇몇 아파트는 매가가 1억인데 전세가가 1.1억까지 하는 곳도 있어서 이러한 아파트를 여러 채 산 후 시세를 올려버리는 갭 투자자들도 있었다고 합니다.

 

3. 갭 투자의 장점

 

사실상 갭투자의 장점이라 하면 최소 비용으로 최대 효과를 내는 것으로 최소의 투자금으로 최대의 시세차익을 볼 수 있다는 점이 장점입니다.

 

갭 투자의 효과를 극대화하려면 최소 투자금이 들어가는 아파트를 여러 채 매수하며 자산을 불려 나가는 것입니다.

 

 

예를 들어 1억 원짜리 갭이 있는 아파트를 사는 것보다 2천만 원, 3천만 원과 같은 소액의 갭으로 매수할 수 있는 아파트를 사게 되면 소액의 갭으로 매수할 수 있는 아파트는 아파트 매가 자체가 저렴한 편이므로 공시지가가 낮아 재산세 납부에도 유리하며, 가격이 저렴한 부동산이다 보니 현금화에도 유리합니다.

 

투자금은 동일한데 분산투자를 할 수 있으니 리스크도 분산시킬 수 있고, 시세차익에서 발생하는 양도세 부분에서도 유리한 것입니다.

 

또한 리스크를 줄일 수 있다는 것도 장점인데, 가장 중요한 것은 투자 비용이 낮으니 적자가 날 위험도 적은 것입니다. 

 

만일 이렇게 해서 투자한 아파트 3채의 전세가가 오르면 투자금은 빠르게 회수가 가능하며 매매가까지 오를 경우 시세차액이 발생합니다.

 

예를 들어 3천만 원 갭이 있는 1억 원짜리 아파트에 전세 7천만 원을 들여 갭 투자했는데 아파트의 시세가 올라 전세가 1천만 원 올랐다면 추가로 계약 갱신 때 천만 원의 자본금을 더 확보할 수 있습니다.

 

그럼 나의 투자금은 3천만 원이 아닌 2천만 원으로 줄어드는 것이고 그 금액으로 또 다른 투자처를 찾으며 갭 투자를 반복하여 자산을 축적할 수 있는 것입니다.

 

갭 투자 수익률은 투자금 대비 얻은 이익금으로 계산할 수 있는데요.

만일 매매가 7억 원인 아파트를 전세 5억 원, 갭 투자 2억 원에 매수하였는데 1년 사이에 시세가 1억이 올랐다면 내 투자금(2억 원) 대비 수익금이 1억 원이므로 수익률은 무려 50%나 되는 것입니다.

 

갭투자의 전성기였던 2017년 당시를 예를 들면, 해당 연도 서울 아파트 갭 투자 수익률은 성북구 39.8%, 강서구 37.9%, 영등포구 25.5%, 마포구 35%, 동작구 34.3% 에 달하였던 시기였습니다.

 

즉 갭 투자의 장점을 정리하자면 소액으로 아파트 투자를 할 수 있고, 레버리지(전세금)를 최대한 활용하여 아파트 한 채에 투자할 돈으로 여러 채에 투자할 수 있다는 장점이 있습니다.

 

4. 갭 투자의 위험성

 

사실상 갭 투자는 레버리지가 큰 투자로 투자에는 늘 리스크가 있기 마련입니다.

갭 투자자들의 가장 큰 리스트는 바로 집값 하락의 리스크와 전세 세입자를 구하지 못할 경우에 발생하는 리스크, 부동산 정책의 변화 등을 들 수 있겠습니다.

 

4.1 전세 세입자를 구하지 못할 경우 발생하는 리스크

 

갭 투자자들은 앞서 언급했다시피 집 살 여력이 되지 않는 사람들이 레버리지를 최대로 이용하여 집을 사는 것입니다.

최소 금액에 최대의 레버리지를 이용해 투자하므로 투자자들의 자금 사정이 여의치 않으며 대부분을 세입자의 전세금으로 투자하는 것이므로 만일 세입자가 나간다고 가정했을 때 바로 들어올 세입자를 구하지 못했을 경우 투자자는 세입자에게 전세금을 돌려줄 방법이 없는 것입니다.

 

이러한 집이 1~2 채라면 어떻게든 융통해볼 수 있겠지만 투자자가 예를 들어 300채를 소유하고 있는데 그중 10%인 30채가 갑자기 전세 기한이 도래되고 전세금을 반환해 줘야 하는 상황이라면 어떻게 될까요?

투자자들은 몰락할 것이고 그 피해는 고스란히 전세 세입자가 안게 될 수도 있습니다.

 

그 예로 2018년 3월, 무려 48채의 아파트가 경매로 나오는 초유의 사건이 발생하였었습니다.

원인은 동탄의 입주 물량이 쏟아지는 바람에 갭 투자자자 매수한 48채의 아파트가 한꺼번에 경매로 나온 것인데요.

 

매도자가 전세입자에게 떠넘기려고 일부러 경매에 나오도록 두었다는 이야기들이 나오긴 했습니다만 이렇게 무리하여 갭 투자를 매수할 경우 발생할 수 있는 문제에 대해서도 충분히 고려해보고 투자해야 합니다.

 

계약 종료 후 세입자에게는 전세금을 돌려줘야 하는 게 원칙이므로 이런 일이 발생할 경우 갭 투자자들은 큰 리스크를 안고 가는 것이므로 가급적이면 역세권이나 주거 시설이 편리하여 전세 세입자를 바로 구할 수 있는 곳을 갭 투자 장소로 선호하기도 합니다.

  

4.2 집값 하락

 

갭 투자자들의 최종 목표는 시세차익으로 인한 수익이므로 만일 연이은 집값 하락으로 전세가까지 하락한다면 갭 투자자들은 피해를 보는 셈입니다.

 

만일 1억 원의 아파트를 전세가율 80%에 2천만 원을 투자하여 매수하였는데 아파트 시세가 떨어져서 8천만 원이 매가가 되었다면 어떻게 될까요?

아파트 매가가 하락하면 전세금도 자연히 낮아지므로 기존에 투자했던 투자금 2천만원은 손해를 보게 될 것이고 기존에 받았던 전세금 8천만원에서 시세가 낮아진 만큼 전세계약을 새로 갱신하면 일부 금액을 돌려줘야 하는 상황이 발생하게 될 수도 있습니다.

 

그렇기 때문에 아파트를 여러채 투자해 놓을 경우 미리 현금흐름을 어느 정도 확보해놔야 하며, 현금흐름 확보가 되지 않는 경우 전세금 반환이 어려워지게 되고 투자해 놓은 아파트 여러 채에서 동일한 상황이 발생할 경우 경매에 넘어가게 되는 일이 발생할 수도 있는 것입니다.

 

4.3 정부의 부동산 정책

 

사실 갭 투자 방식은 현 정권에서 할 수 있는 투자 방식은 아닌 셈입니다.

특히 주거용 부동산에 대한 규제가 강화되어 주거용 부동산에 대한 투기성의 투자는 사실상 어려운데요. 세금 중과세나 다주택자 등으로 발생하는 세금 등에 대해 충분히 고려한 후 투자해야 합니다.

 

또한 최근에는 부동산 대책으로 인해 전세보증금을 뺀 갭 투자는 대출이 사실상 불가하며, 주택 전입 조건 등을 명시해 두었기 때문에 사실상 조금은 어려워진 것이 사실입니다.

 

현재 무주택자는 9억 원을 초과하는 주택 구입 시에 반드시 1년 이내에 전입을 해야 하며, 1 주택자는 2년 이내에 기존 주택을 팔고 전입해야 하는 요건이 있기 때문입니다.

 

토지거래허가구역(땅 투기 억제를 위해 국토교통부 장관이 특정 지역을 거래 규제지역으로 지정)인 대치동, 삼성동, 청담동, 압구정동, 여의도동 재건축 대상 아파트, 목동 신시가지 아파트 등에서는 원칙적으로 이러한 갭 투자의 행위가 불가하며 잔금을 전액 지불하고 즉시 2년간 실거주를 해야 한다는 조건이 있습니다.

 

만일 상황이 여의치 않아 전입만 해 두고 공실로 두는 것까지는 법으로 막을 방도는 없지만 사실상 해당 아파트 매매가가 매우 비싸고 2년간을 공실로 둔다고 했을 때 그 이자 비용만 생각해도 최소 억 단 위이니 불가능에 가까운 일이라고 보입니다.

 

5. 마치며

 

사실상 아파트 값은 꾸준히 오를 것이다라고 생각하고 막연한 기대로 무리하게 갭 투자를 진행하는 경우들이 있는데 무리한 갭 투자로 인해 발생할 수 있는 리스크에 대해 충분히 인지하고 투자해야 할 것 입니다.

 

또한 정부의 부동산 정책으로 인하여 더 이상 예전처럼 갭 투자를 했다가는 세금 부분에서 더 추가적인 지출을 해야 할 수 있으므로 세금에 대한 부분도 반드시 공부하고 투자하셔야 할 것입니다.