다세대 주택과 다가구 주택의 차이점은?

다세대 주택과 다가구 주택의 정의, 차이점

부동산 경매투자에서 초보자들이 가장 진입하기 쉬운 물건이 바로 다가구, 다세대주택입니다.
아파트 투자보다 매가도 저렴하고 입지가 괜찮은 물건들을 시세보다 저렴한 금액으로 낙찰받아 조금 수리 후 시세 가격만큼 팔아서 이익을 취하는 식으로 투자하는 사례를 많이 볼 수 있습니다.
경매 초보로서 물건을 보다 보면 헷갈리는 다세대, 다가구 주택의 정의와 차이점을 정리해보았습니다.

1. 다세대 주택의 정의

다세대주택(Townhouse, 多世帶住宅)이란, 건축법 제2조 제2항, 건축법 시행령 제2조의 5에 근거하여 주택으로 쓰는 1동의 연면적(바닥면적의 합)이 660㎡ 이하이며 층수가 4층 이하인 공동주택을 말합니다.

다세대주택은 건축법에 근거하여 용도별 건축물 분류에서 공동주택으로 분류합니다.

간혹 2개 이상의 동을 사용하는 경우도 있는데 2개 이상의 동의 지하 공간이 주차장으로 연결하고 있다고 하더라도 건물 각각의 동으로 보며, 지하주차장 면적은 바닥면적에서 제외합니다.

층수 산정 시엔 1층의 바닥면적의 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당층을 주택의 층수에서 제외하도록 합니다.

즉, 근린시설은 층수에서 제외되므로 실제로는 더 높을 수 있습니다.

다세대 주택은 단독주택과 아파트의 특징을 가져와 겸한 것으로 비숫하게 생긴 주택들이 토지구획의 계획에 따라 모여있는 형태를 취하게 됩니다.
새로 분양하는 신도시나 원 도심 등에 주로 퍼져 있으며 미국이나 서유럽의 아파트나 타운하우스라는 개념과 동일합니다.

대부분의 다세대주택은 엘리베이터가 없는 경우들이 있는데 옛날 다세대 주택은 엘리베이터가 없어서 높은 층의 선호도가 더 낮았으나, 2010년 이후에는 엘리베이터가 설치되어 높은 층들의 선호도가 더 높아졌습니다.

1.1 다세대주택의 장점.

다세대주택은 아파트나 연립주택에 비하여 대지를 최대한 활용하여 지을 수가 있기 때문에 비교적 저렴하다는 것이 장점입니다.
또한 건물을 다목적으로 활용할 수 있고, 매매가 잘 되는 주거형태라 실거래가를 바탕으로 아파트 다음으로 가치 평가가 수월합니다.

분양자는 대지권을 많이 받을 수 있는데 이 부분에서는 타 부동산에 비해 유리하며 각종 세금이 면제되는 경우도 있어 연립이나 아파트보다 싼 가격에 분양받을 수 있습니다.

1.2 다세대주택의 단점.

다세대주택은 동 간 거리가 짧다는 단점이 있습니다. 대지경계선에서 이격해야 하는 거리를 이격거리라고 하는데 아파트나 연립은 기본이 2m 넘어 지어야 하는데에 반해 다세대주택은 그보다 적습니다.
극단적으로 보면 이웃 대지의 건축물과 2m 밖에 차이가 나지 않는데 팔을 뻗으면 닿을 정도로 지은 건물들이 바로 다세대주택입니다.
건물이 낮은 대에 비해 대지를 최대한 활용하였기 때문에 건폐율이 높을 수 있고, 이는 생활환경의 불편함과 주택 가격의 저평가의 요소가 될 수 있습니다.

다세대 주택은 일반적으로 서민들을 위한 주택이라는 이미지가 강합니다.
대부분 평수는 10평 ~ 20평대였고, 주인세대 층만 대부분 30평대의 서민 평수 위주였습니다.
아파트보다 매매가도 훨씬 저렴하며, 전세, 월세로 대부분 이루어져 있습니다.

2. 다가구 주택의 정의.

다가구주택(Multiple dwellings House, 多家口主宅)이란 한 개의 주택에 여러 가구가 함께 거주하도록 지어진 주택으로서, 건축법에 의한 용도별 건축물의 종류상 단독주택에 해당하는 주택입니다.

통상의 다가구주택은 건축법 제2조의 4에 의거하여 주택으로 쓰이는 층수가 지하층을 제외한 3개 층 이하이고, 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이며, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말합니다.
여기서 바닥면적은 다세대 주택과 마찬가지로 지하주차장 면적을 제외하여 측정합니다.

다가구주택의 층수를 산정함에 있어서 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당층을 주택의 층수에서 제외합니다.

다가구주택을 통계조사에서는 “여러 가구가 한 개의 주택 안에 살 수 있도록 건축된 주택으로서 각 가구마다 방, 부엌, 출입구, 화장실이 갖춰져 있어 한 가구씩 독립하여 생활할 수 있는 주거공간을 말하며 각 구획을 분리하여 소유하거나 매매하기가 불가능한 주택”으로 정의하고 있습니다.

 

건축법상의 다가구주택은 1990년 건설교통부 지침을 통해 도시 주택난을 완화하기 위해 생겨났습니다.
당시 부족한 도시의 주택난을 완화하기 위해 생겨난 것으로 도시 거주자들 중 주택구입 능력이 없는 임차가구의 주택 거주와, 임대를 통한 소득증대를 추구하는 주택소유 가구를 위해 임대목적으로 탄생된 주택유형이라고 보시면 됩니다.

 

특히 1960년대부터 시작된 산업화로 도시의 인구집중 현상이 과속화되면서 도시의 주택 부족난이 심화되었으며, 이로 인해 무주택 서민의 주거불안이 사회적인 이슈로 제기되었습니다.

 

이에 정부는 주택공급 확대와 저소득 세입자의 주거안정을 위해 1990년 2월 새로운 주거유형으로 다가구주택을 도입하게 되었는데, 1989년 12월 건축법 개정 시 다가구주택에 관한 법령이 제정되면서 법제화되었습니다. 법제화된 이후인 1990년 4월 건축기준에 관한 세부지침에서 다가구주택에 대한 법정 규모와 세대수가 완화되었고, 1990년 11월 주택건설 촉진법이 개정되면서 다가구주택은 건축법과 주택건설 촉진법의 적용을 동시에 받고 있습니다.

 

다가구주택은 건축법상 단독주택에 포함되므로 가구별로 구분등기가 불가하고 가구를 분리해 사고팔 수 없으며, 건물 전체 단위로만 매매가 가능합니다.
분양이 아닌 임대전용으로서 주택 내 가구수도 2개에서 19가구로 제한되고 있습니다.
따라서 구분 소유되는 공동주택인 다세대주택이나 그보다 큰 규모의 연립주택과 명확히 구분된다고 하겠습니다.

 

2.1 다가구 주택의 장점.

다가구주택은 세제 및 금융혜택을 받고 있는데, 세대당 60㎡이하의 다가구주택의 경우 주거환경지구 내에서의 다가구주택 신축 시 가구당 1,500만 원씩 지원하며 최대 1억 2,000만 원까지 국민주택기금에서 저리로 금융혜택을 지원하고 있습니다.
이러한 세게, 금융혜택에 힘입어 다가구 주택은 빠르게 증가하였고 2011년까지 총 260만 6,214세대를 공급하게 되었습니다. 서민들의 주택 거주 수단으로 자리 잡게 된 것입니다.
2004년 이후 다가구주택에 대한 주차장 규제로 위축되기도 하였으나 2010년 이후 1인 가구가 증가하면서 1인 가구를 위한 임대용 원룸주택이 인기를 끌어 다시 증가하는 추세를 보이고 있습니다.

참고로 연면적 330㎡를 초과하는 단독주택의 경우 지방 세법 상 고급주택으로 분류되어 취득세가 중과세됩니다.

 

2-2. 다가구 주택의 단점.

다가구주택은 기존에 단독주택으로 활용되었던 건물에 다가구를 거주하게 함으로써 서민의 내 집 마련 및 소자본 투자에 의한 민간주택건설을 활성화하는데 기여한 것으로 보입니다. 또한 도시의 자투리 땅 활용을 제고하는 등 소규모 택지 활용을 통해 소형 공동주택의 건설을 촉진했다는 평가도 받고 있습니다.

그러나 다가구 주택의 주목적이 부족한 주택공급난을 해소하기 위해 탄생한 것이라 기존의 주거환경이나 지역공동체, 자연경관 등에 대한 고려는 도외시될 수밖에 없었습니다.

 

기성 주거지의 단독주택들도 다가구주택으로 대체되면서 주택 간의 최소한의 이격거리마저 없어졌고 여유공간이 줄어 보행자의 통행이나 주차난을 심화시키는 문제를 야기하게 되었습니다.

 

3. 다세대주택과 다가구주택의 차이점.

다가구주택과 다세대주택은 바닥면적제한은 똑같으나 법적으로 다가구주택은 단독주택이고 다세대주택은 공동주택에 들어가서 큰 차이를 보입니다.
3층 이하 건물은 다가구주택이고, 4층 이하 건물은 다세대 주택이나, 1층을 필로티, 상가 형태로 지을 경우 층수는 더 높아질 수 있습니다.
다가구주택은 19세대 이하여야 하며 분양이 아닌 임대를 위한 건물로 건물 주인이 한 명인 단독주택에 포함되므로 가구별 구분등기가 불가하고 가구 단위로 매매가 불가합니다. 다세대 주택은 가구별 등기가 가능하며, 가구단위로 매매도 가능합니다.

	다세대주택	다가구주택
유형	공동주택	단독주택
면젹	주택바닥면적합계가 660㎡이하여야 함.	주택바닥면적합계가 660㎡이하여야 함.
주택층수	4층이하	3층이하
호수	기준없음	2호실~19호실 이하
매매거래	각 호수를 각각의 주택으로 간주해 매매거래가 가능	전체호수를 1개의 주택으로 간주하여 각 세대별 매매거래가 불가
등기	세대별 구분등기 가능	세대별 구분등기 불가

참고로 연립주택은 다세대 주택과 비슷하지만 건물 하나당 연면적 기준이 660 ㎡ 초과하는 4층 이하의 주택을 말하며, 아파트는 5개 층 이상으로 구분합니다.

다가구주택은 1 주택으로 건물 전체가 하나의 등기로 되어 있어서 다세대주택 대비 투자비용이 많이 들어가기 때문에 환금성은 떨어진다는 단점이 있지만 1 주택으로 간주받으면서 임대소득을 얻을 수 있는 장점이 있습니다.
다세대주택은 세대 별로 구분등기되어 있기 때문에 세대 별 분양 및 매매가 가능하여 환금성이 뛰어납니다. 이 때문에 경매 초보가 투자하기 좋은 물건입니다.