레버리지란? 부동산 투자에 대해

레버리지의 정의, 부동산 투자에서의 의미

부동산 공부를 하면서 가장 많이 듣는 단어 중 하나가 레버리지, 갭 투자라는 단어일 것입니다.

레버리지의 의미를 간단하게 설명하자면 적은 투자금으로 최대의 투자효과를 누릴 수 있는 투자 방법 중 하나인데요.

레버리지란 정확히 어떤 뜻이고 투자활동에서의 레버리지 효과는 어떠한 것인지, 부동산 투자에서의 레버리지란 어떤 의미와 효과를 가졌는지 한번 알아보겠습니다.

1. 레버리지의 정의

레버리지(Leverage)란 지렛대의 원리를 말합니다. 주로 투자에서 사용되는 용어인데 적은 힘으로 큰 힘을 낼 수 있게 해주는 지렛대의 원리를 투자와 운영에 접목시켜서 더 높은 효율을 추구하는 행위를 말합니다.

수익률 그래프를 끌어올려야 하는 실체가 있는 물건으로 보고,

내리누르는 힘을 비용으로 봤을 때,

자기 힘(자기 자본)으로 끌어올리는 것과 지렛대(부채)로 끌어올리는 것이라고 생각하시면 됩니다.

 

지렛대에서 높이가 높아진다는 것을 수익을 극대화한다라고 봤을 경우 최대한의 레버리지(부채=지렛대)를 이용하면 적은 힘으로 높게 들어 올릴 수 있다(=수익을 극대화할 수 있다)라고 이해하시면 되겠습니다.

 

반대로 말하자면 자기 자본의 투자 실패의 경우 자기 자본만 잃으면 끝이지만 레버리지 투자의 실패는 그 부채까지 떠안게 되는 것이므로 지렛대가 박살 나는 것입니다. 위험성이 훨씬 크다라고 볼 수 있겠지요.

 

부동산에서 레버리지는 갭 투자라는 용어로도 사용합니다.
부동산 투자 시에 수익을 극대화하기 위해 돈을 빌리는 비율이라는 의미로 사용할 수 있는데요, 자기돈이 100억이라고 가정했을 때 10억을 빌렸으면 그에 대한 레버리지 비율은 10%로 보면 되겠습니다.

 

외환 트레이딩(forex)에서의 레버리지는 당연하다시피 사용되고 있습니다. 기본적으로 환율은 변동폭이 작기 때문에 트레이딩으로 수익을 내려면 레버리지 사용이 필수적이지요.

필자가 호주 유학 갔을 당시 호주의 환율이 오르락내리락하여 유학생들 중에서도 외환 변동으로 소소하게 수익을 벌어들인 사람들이 꽤 있었는데요, 트레이딩으로 수익을 내려면 자기 자본 외에 레버리지를 활용할 경우 아무래도 벌어들이는 수익은 더 쏠쏠했을 것 같습니다.

 

그 외에도 사모 펀드(PE)에서 레버리지는 차입 매수(LBO)라고 볼 수 있고요.

주식 거래에서는 주가가 떨어질 경우 오히려 수익을 얻는 펀드를 인버스 펀드나 리버스 펀드라고 하는데 여기에 수익률이나 손실률을 몇 배로 뻥튀기시켜주는 것은 레버리지라고 합니다. 이는 인덱스 펀드나 ETF에서 볼 수 있겠습니다.

요즘엔 비트코인 등 암호화폐 거래소에서도 인버스(리버스)와 비슷한 공매도와 레버리지 거래를 지원한다고 합니다. (비트 멕스, 비트 세븐 등)

이밖에도 차입 매수 후 매도를 뜻하는 '공매수', 차입 매도 후 매수를 뜻하는 '공매도'가 여기에 속한다.

레버리지의 경우 보통 주식투자에는 추천하지 않는데요. 
주가는 변동폭이 크기 때문에 주가 하락 시 투자자들의 투자금 손해 + 부채까지 떠안게 되는 경우가 있어서 리스크가 큽니다.
하이리스크 하이리턴 성향의 공격적 투자자의 경우에는 이러한 레버리지를 활용하여 단기에 고소득을 올릴 수 있겠지만 주식 시장은 워낙 리스크가 많아서입니다.

주식 시장이 잘 풀렸을 때는 빚까지 내서 주식 투자를 하는 사람들이 많았는데요. 버블은 곧 꺼지기 마련입니다.
이집저집 주식시장의 호황으로 빚내서 투자한 사람들은 그 버블이 꺼지고 경제가 불황으로 돌아서게 되면 큰 부를 안겨줄 것 같았던 주식이 종잇장이 되는 경우도 있습니다.
경제대공황도 이러한 무분별한 레버리지와 예상치 못한 급격한 시장 변화에 대응하지 못했기 때문으로 들 수 있겠습니다.
2008년 세계 금융위기 사태를 보면 부실 부동산 채권을 시작으로 급격하게 몰락하였다고 볼 수 있겠지만 미국의 주요 투자 은행과 헤지펀드들이 한꺼번에 몰락한 원인은 바로 높은 레버리지 비율에 있었습니다.
특히 리먼브라더스의 경우 레버리지 비율이 무려 1:31에 달했습니다.
부동산 채권 부실이 드러나며 회수가 불가능해지자 주가는 무서운 속도로 떨어졌고, 현금이 소진되자 차입금을 갚지 못하게 되었고  결국 회사의 부도로 이어졌습니다.
리먼브라더스라는 대규모 투자은행이 무너지니 여기 자산이 묶여 있던 고객사들도 같이 망하게 되었고, 이러한 금융상품에 손실이 나자 AIG는 골드만삭스와 같은 투자은행에 막대한 보험금을 지급하면서 보유했던 현금이 바닥이 나며 부도가 났습니다. 다행히 AIG는 미국 정부가 구제금융을 지원하며 인수하면서 지금까지 존재할 수 있게 되었습니다.

2. 부동산에서의 레버리지

 

부동산에서 레버리지 효과라 함은 말 그대로 적은 자본에 비해 훨씬 높은 이익을 올릴 수 있는 효과를 말합니다.
좀 더 이해가 쉽도록 말해보자면 나의 자본에 최대한의 부채를 끌어서 돈을 번다는 의미입니다.

부동산에서의 레버리지는 갭 투자라고 합니다.
지방 아파트를 대상으로 한참 갭 투자 광풍이 불었었었습니다. 관련 책도 많이 출판되었던 것으로 알고 있습니다.

 

아파트 전세금과 매매금의 차이(갭)를 활용에 아파트를 100여 채 이상 취득하고 아파트 매매가가 오르면 수익을 얻는 형태의 갭 투자 방식이 인기를 끌었었지요.

이는 부채가 아닌 전세보증금과 매가의 갭을 활용해서 자산을 늘린 케이스인데요, 

실제로 아파트 매매가와 전세가가 2천만 원도 채 차이가 나지 않는 곳도 많이 있습니다. 대단지, 역세권에 학군까지 갖춰진 곳은 모두가 거주를 선호하는 곳이기에 전세로 거주하고 싶어 하는 사람들이 많으니 전세가가 높아지지요. 전세가가 매가를 추월한 아파트들도 있던 시기였습니다.

지금은 아파트 매가가 많이 올라서 전세가와 매가가 차이가 많이 나는 편이라 갭 투자가 사실상 좀 어렵기도 할뿐더러, 정부의 주거형 부동산 취득에 대한 각종 규제까지 있어서 이러한 투자 방식으로 자산을 늘려가는 것은 어려운 상황이 되어버렸습니다.

부채에 근거한 투자는 일반적인 자산 투자의 형태라고 볼 수 있습니다.
일반적으로 투자에 앞서 수익이 차입비용을 지불하고 나서도 남을 것으로 판단한다면 대출 및 각종 금융수단을 활용하여 추가 자금을 차입해서라도 자산매입에 나섭니다. 이때 자기 자본에 대해 부채가 더 많으면 과다차입 상태라고 말합니다.

즉, 레버리지란 자산 투자로부터의 수익증대를 위해 부채를 끌어다가 자산매입에 나서는 투자 전략을 총칭하는 말이라고 이해하시면 되겠습니다.

2.1 레버리지 효과

예를 들어 자기 자본이 1천만 원인 경우 1백만 원의 수익을 얻을 경우 10% 수익모델이라고 하는데, 1천만 원에 4천만 원의 차입금을 활용하여 총 5천만 원의 부동산에 투자한다면 5백만 원의 수익을 얻을 수 있게 되는 것입니다.
만일 부채 없이 1천만 원의 투자금으로 투자했다면 월 1백만 원의 수익뿐이지만, 레버리지를 이용하여 5천만 원의 물건에 투자했다면 월 5백만 원의 수익을 얻는 것이지요.
이럴 경우 5백만 원의 수익에서 4천만 원에 대한 이자를 제외하더라도 본인의 자본만 활용하여 투자했던 1백만 원보다는 훨씬 높은 수익이 나기 때문에 이러한 레버리지 효과를 이용하는 것입니다.

투자자산으로부터 수익이 차입비용보다 많다면 레버리지는 효과적으로 활용하고 있는 것입니다.
이러한 경우는 정(+)의 레버리지 효과를 지녔다고 합니다.
하지만 투자는 늘 불확실성과 위험을 수반하기 때문에 기대했던 만큼 수익이 나지 않는다면 레버리지에 의해 손실규모 또한 더 커지게 됩니다.
레버리지를 최대로 끌어 사용했는데 자기가 가진 자본으로는 그러한 손실을 감당할 수 없다면 파산이나 지급불능의 상태가 되는 것입니다.

2.2 레버리지를 적극적으로 활용하라.

 

경제적 자유를 달성하려면 자본소득을 꾸준히 만들어놔야 합니다.

자본소득은 말 그대로 돈이 돈을 버는 소득을 말하는데요.

 

롭 무어의 레버리지라는 경제서적에서는 이러한 레버리지 효과로 부를 축적하는 방법에 대해 잘 설명하고 있습니다.

투자나 레버리지에 관심 있으신 분들이라면 한 번쯤 읽어볼 만한 책인데요, 이 책의 저자인 롭 무어는  5만 파운드 빚더미에 올라 방황하던 청년이었는데요. 레버리지를 적극적으로 활용하여 3년 만에 백만장자가 된 사람입니다. 
이 책에서는 그가 이렇게 부를 취득하고 자본을 증식할 수 있었던 원리에 대해 설명하고 있습니다.

부동산 취득에 있어서는 자기 자본(시드머니)과 레버리지를 최대한 활용하여 투자한다면 자산 증식은 물론 자본소득을 늘리는 것에 있어 더 빠르게 할 수 있습니다.

필자도 이러한 레버리지를 적극적으로 활용하여 투자를 해 왔는데요. 투자란 반드시 위험성이 따르기 마련입니다. 

이런 투자를 두고 부모님들은 많이 걱정하시고 계십니다만 위험성을 최소화하기 위해서는 우선 부동산은 최대한 싸게 취득하면 되지요.

"좋은 부동산을 저렴하게 매수하였다"라고 하는 판단은 꾸준한 공부와 다양한 경험, 본인만의 노하우가 있어야 판단할 수 있는 것 같습니다. 꾸준한 공부와 노력이 필요한 이유입니다.