부동산 가계약금 반환, 이 조건이면 돌려받을 수 있습니다

"집이 마음에 들어서 일단 가계약금을 보냈는데, 마음이 바뀌었어요. 이 돈 돌려받을 수 있을까요?"

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매물을 확보하려고 서둘러 가계약금을 보냈다가 마음이 바뀌는 경우는 부동산 계약 과정에서 종종 마주치는 상황입니다.

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계약서를 작성하지 않았기 때문에 단순히 마음만 바뀌면 취소가 가능한 걸까요?, 아니면 못 돌려받는 걸까요?

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가계약금이란?, 이름만 보면 계약금과 비슷하게 보이겠지만 법적 성격은 다릅니다.

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"부동산 가계약금 반환" 문제에서 가장 중요한 포인트는, 이 돈의 법적 성격이 정확히 무엇이냐는 점입니다.

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"가계약금"이라는 표현은 민법상 공식 용어는 아닙니다. 부동산 거래에서 매물을 우선 확보하기 위해 본계약 전 일정 금액을 먼저 지급하는 걸 우리는 통상적으로 가계약금이라 부르곤 합니다.

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이때 주로 "며칠 내로 본계약 진행하기로 하고, 일단 가계약금 보내드릴게요" 식의 구두 합의가 이루어지는데요.

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문제는 계약서를 작성하기 전이라는 이유로, 이 돈이 단순한 예약금인지, 계약의 효력이 있는 건지 헷갈릴 수 있다는 점입니다.

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법적으로는 "가계약금"이라는 이름보다, 실제 약속한 내용과 당사자 간의 의사 표시가 무엇이었는지가 중요합니다.

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즉, 계약의 핵심적인 사항(대상, 가격, 조건 등)에 합의가 이루어졌다면 계약 자체는 성립된 것으로 간주될 수 있고, 이때 지급한 돈도 계약금과 같은 효력을 갖게 됩니다.

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가계약금 반환 가능 여부는 "계약 성립 여부"에 따라 달라집니다.

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본계약 전이라고 해도, 당사자 간에 계약 성립으로 볼 수 있는 구두 약정이 있었다면, 가계약금도 "계약금"과 유사하게 해석됩니다. 이 경우엔 단순 변심으로 가계약금을 돌려받기는 어렵습니다.

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민법 제565조 제1항에 따라, 계약금은 해제권의 근거가 됩니다. 계약을 해제할 때, 돈을 보낸 쪽은 그 금액을 포기하고, 받은 쪽은 두 배를 돌려주는 방식이죠.

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하지만 다음과 같은 조건이라면 반환이 가능해질 수 있습니다

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실제 분쟁에서는 "계약의 효력이 있었는가?", "손해가 발생했는가?" 이 두 가지가 핵심 기준이 됩니다. 그러니 단순히 "계약서를 안 썼으니 돌려받을 수 있다"라고 단정 짓긴 어렵습니다.

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판례로 보면 더 명확해집니다. 가계약금 반환 여부는 결국 법적으로 어떻게 판단되느냐에 달려 있습니다.

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그래서 실제 판결 사례들을 정리해 봤습니다. 반환이 인정된 경우 vs 반환이 거절된 경우, 그 차이를 살펴보면 어떤 조건에서 법원이 계약 성립 여부를 인정하는지 훨씬 쉽게 이해할 수 있습니다.

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예를 들어, 대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결에서는 계약 조건에 대한 명시적 합의 없이, 단순히 가계약금만 오간 상황이었기 때문에 계약 성립이 불명확하다고 판단해 반환이 인정되었습니다.

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반대로, 서울중앙지방법원 2020. 5. 7. 선고 2019가단5171747 판결에서는 매매가와 잔금일 등 구체적인 계약 조건이 문자와 통화로 충분히 합의되었고, 며칠 내 계약서를 작성하기로 한 구두 약정까지 있었습니다.

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이 경우 법원은 계약이 이미 성립된 것으로 보고, 해약금에 해당하는 가계약금은 반환이 어렵다고 판단했습니다.

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보통 부동산 중개업소에서 계약을 체결하면, 금액과 일정 등 구체적인 사항을 정리하여 문자로 주고받습니다. 그리고 단순 변심의 경우 해약금이라 명시하는 경우가 많습니다.

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가계약금, 보낼 땐 한 번 더 확인하세요. 처음엔 단순한 약속처럼 느껴질 수 있어도, 일단 돈이 오고 가는 순간부터는 법적 해석이 따라붙습니다.

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특히 "계약금"처럼 간주될 수 있는 금액이라면, 단순 변심만으로는 쉽게 돌려받을 수 없기 때문에 신중해야 합니다.

물론 정당한 사유와 함께 계약 전이라는 점이 인정되면 반환이 가능할 수도 있지만, 그 판단은 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.