재건축-재개발 사업 추진 절차-1단계 사업준비

재건축-재개발 사업 추진 절차는 기본계획 수립을 시작으로 10년 이상에 이르는 대장정이라고 할 수 있습니다. 

각 단계별 사업의 과정과 준비 사항들을 알면 마라톤과도 같은 기나긴 여정을 조금 더 빠르고 안전하게 헤쳐 나갈 수 있을 것 입니다. 재건축-재건축 사업 절차의 첫 단추라고 할 수 있는 기본 계획을 시작으로 사업 준비 단계의 프로세스를 꼼꼼하게 체크해보겠습니다. 

1. 기본계획 수립

 

시도 단위의 광역자치단체가 20년 단위로 수립하는 계획으로 향후 재개발이 예상되는 지역을 예고하고 재개발 방향에 대해 큰 그림을 기반으로 설명하는 계획이다.

 

2. 정비계획 수립

 

기본계획에 속한 구역, 혹은 주민들의 제안에 의해 상정된 지역을 대상으로 구체적인 재개발 계획을 수립하는 단계로 기본계획보다 더 구체적인 방안을 담는다.

3. 정비구역 지정

 

지자체가 정비 계획을 기반으로 본격적으로 재개발 사업이 가능한 지역임을 승인하는 과정이다. 정비구역으로 지정되면 보상가액을 높여 받기 위한 부정 행위나 지분 쪼개기 등을 방지하기 위해 건축물 신축이나 토지분할에 대해 지자체장의 허가를 받아야만 시행할 수 있는 행위제한이 걸린다. 대부분 사진처럼 "동이름+숫자+지역" 형태로 정비구역 이름이 지어진다.

4. 추진위원회 설립

 

재개발 추진의 기초를 다지는 과정으로 향후 조합을 설립하기 위해 필요한 행정절차를 준비하고 정비사업의 전반을 관리하는 업자를 선정하는 단계이다. 주민 절반의 동의만 있어도 설립이 가능하다

 

5. 조합 설립 또는 신탁사 선정

 

조합은 시공사 선정, 건축 계획, 정비사업비 관리 등 재개발 사업 전반을 책임지는 법인으로 조합장, 감사, 이사 등의 정식 조직을 갖춘다. 만약 신탁방식으로 재건축할 경우 신탁사가 선정되면 조합 설립과 동일한 효과가 발생하며 2021년 5월에 신탁사가 선정된 상계주공5단지 등이 대표적이다.

흔히 재개발에 문제가 생겼다고 하면 이 단계인 경우가 대부분인데, 재개발 사업 전반을 관리하는 조직이다보니 시공사, 시행사 등 재개발 사업과 관련된 업체에서 수많은 유혹이 있고 이에 대한 비리 여부를 두고 다툼을 벌이다가 시간을 보내는 재개발 구역이 많다. 또한 비리가 아니더라도 구체적인 개발 방식을 설정할 때 주민들이 자신에게 유리한 방안으로 편을 갈라 힘겨루기를 하는 등 갈등 요소가 많은 단계이다.