오늘은 건물 건축에 필수적인 대출인 PF대출과 에쿼티(에코티)에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
일단 용어에 대한 정의를 간단히 풀어보겠습니다.
PF는 Project Financing의 약자로, PF대출은 "돈을 빌려줄 때 자금조달의 기초를 프로젝트를 추진하려는 사업주의 신용이나 물적담보에 두지 않고 프로젝트 자체의 경제성에 두는 금융기법"입니다.
쉽게 말하면 프로젝트가 완료되었을 때의 사업성을 담보로 하여 대출이 일어난다는 뜻으로 이해하시면 됩니다.
에쿼티(에코티)는 equity : 자기 자본 이라는 뜻입니다.
부르기 편하게 에코티라고 부르기도 합니다만 여기서는 에쿼티라는 이름으로 용어를 설명해드리겠습니다.
부동산 개발에 앞서 시행사는 전체사업비(토지비, 건축비, 허가비 등) 즉, 사업에 필요한 전체 지출금액의 일부를 소유하고 있어야 합니다.
예를 들어, 사업비 10억이 들어가는 프로젝트가 있다고 가정하겠습니다. 초기 분양가를 12억으로 예상했는데 요즘처럼 부동산 침체로 인해 가격이 폭락해서 9억에 겨우 매각하는 상황이 오면 어떻게 될까요?
에쿼티 비율 20%인 경우 분양 금액으로 대출을 모두 상환하여 투자자의 원금을 지킬 수 있지만, 에쿼티 비율 10%인 경우 분양 금액으로도 대출 원금을 모두 갚지 못하는 상황이 발생하고 사업주체는 5천만원을 손해보게됩니다.
이것을 부동산 개발의 '에쿼티'라고 하는데, 만약 금융권에서 요구하는 만큼의 에쿼티를 소유하고 있다면 대출이 일어나게 됩니다.
이 때 일어나는 대출을 통상 'PF대출'이라고 합니다.
※PF대출은 에쿼티 이외에도 아래와 같은 조건들을 필요로 합니다.
1. 사업성이 우수하고 그에 따른 분양 가격이 적절해야 한다.
2. 시행사에서 토지를 소유하고 있는지 확인되어야 한다.
3. 시공사의 신용도, 실적, 지명도 등이 우수해야 한다.
4. 신탁사의 관리신탁이 가능해야 한다.
5. 사업 진행 중에 요구되는 각종 인허가가 조건에 부합해야 한다.
6. 연대보증 입보 및 책임준공과 자금집행의 통제가 가능해야 한다.
7. 건축주의 신용도가 제시되는 기준에 부합해야 한다.
사업주인 시행사는 이렇게 만들어진 에쿼티(자기자본금)와 PF자금으로 사업에 필요한 각종 비용을 충당하여 건물을 짓게 됩니다.
당분간 PF대출에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
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