건축시공학의 기초

* 시공의 근대화

1. 시공의 건식화 

2. 관리의 체계화 

3. 가설재의 강재화 

4. 시공의 기계화 

 

* 공사 시공 방식 

1. 직영방식 

2. 도급방식(전통계약방식) 

- 계약방식: 일식도급, 분할도급, 공동도급 

- 공사금액: 정액도급, 단가도급, 실비정산 보수가산도급

3. 업무범위에 따른 분류 

- 턴키, CM, PM, BOT, 파트너링 등 

 

* 공동도급 

- 하나의 공사를 수급할 목적으로 2개 이상의 회사가 임시로 조직을 구성하여 공사를 진행하며, 공사 완료 후 해산하는 방식 

- 이행방식: 분담이행, 공동이행

- 종류: 주계약자 관리형, 파트너링, 페이퍼 조인트 

- 장점: 위험분산, 융자력 증대, 시공의 확실성, 기술력 확충 

- 단점: 책임소재 불분명, 단일회사 운영시보다 경비 증대, 사무관리 및 현장관리 곤란, 각 회사 경영방식의 차이에 따른 능률 저하 우려 등 

 

* 실비정산 보수가산식 도급 

- 건축주, 감독자, 시공자가 입회하에 공사에 필요한 실비와 보수를 협의하여 정하고 시공자에게 지급하는 방법 

- 실비정산 비율보수가산 

- 실비정산 정액보수가산 

- 실비한정 비율보수가산 

- 실비정산 준동률보수가산 

 

* 턴키도급 (Turn-key, 설계-시공 일괄도급) 

- 건설업자가 대상계획의 기업, 금융, 토지조달, 설계, 시공, 기계 기구 설치 등 주문자가 필요로 하는 모든 것을 조달하여 주문자에게 인도하는 방식

- 장점: 책임시공, 설계와 시공간의 의사소통 원활, 공사비 절감, 공기단축, 창의성 및 기술개발 용이 

- 단점: 건축주 의도 반영 불충분, 중소업체 불리, 최저 낙찰시 공자의 질 저하 우려, 설계 및 견적기간 짧음

 

 

* 사회간접자본시설 (S.O.C)

 

1. BTO(Build-Transfer-Operate)

 민간부문이 주도하여 프로젝트의 일부 혹은 전부를 설계하고, 이에 소요되는 자금을 조달하며, 프로젝트의 건설이 완료됨에 따라 시설물의 소유권을 공공부문에 이양하지만 약정된 기간동안 민간부문이 시설물을 운영하여 얻어진 수익으로 프로젝트에 소요된 투자 원리금과 일정 수익을 확보하는 운영방식 

 

2. BOO(Build-Own-Operate)

 소유권이 정부에 귀속되지 않고 민간부문이 시설의 소유권을 갖고 운영하는 형태를 뜻하며, 향후 정부에 소유권을 기부하거나 판매할 수 있는 운영방식

 

3. BOT(Build-Operate-Transfer) 

 민간부문이 소유권을 가지고 일정기간 운영하여 발생한 수익으로부터 투자자금을 회수한 후 운영기간이 종료되면 발주자에게 양도하는 운영방식 

 

4. BLT(Build-Lease-Transfer) 

 시설물을 완공한 후 제3자에게 일정기간 임대한 후 양도하는 운영방식 

 

* 입찰 종류

- 특명입찰

- 경쟁입찰(공개경쟁, 지명경쟁, 제한경쟁) 

 

* 공개경쟁 입찰 순서

입찰공고 - 참가등록 - 현장설명 및 질의 응답 - 적산 및 견적 - 입찰등록 - 입찰 - 개찰 - 낙찰 - 계약

 

* 지명경쟁 입찰 순서

지명서통지 - 참가등록 - 현장설명 및 질의 응답 - 적산 및 견적 - 입찰등록 - 입찰 - 개찰 - 낙찰 - 계약

 

* 도급계약서

1. 서류 

- 필요서류: 계약서, 계약서 약관, 설계도, 시방서, 구조계산서 

- 참고서류: 공사비내역서, 현장설명서, 질의응답서, 공정표 등

 

2. 도급계약서 명시 사항 

- 설계도서 및 시방서

- 도급금액 

- 공사 착수시기 및 준공시기 

- 공사비 지불방법 및 지불시기 

- 설계변경과 공사 중지시 손해부담방법 

- 사용검사 및 인도시기 

- 채무불이행 손해배상 

- 공사 지체 보상금 약정 

 

* 시방서

- 주의사항: 적용범위, 사전준비사항, 사용재료에 관한 사항, 시공방법에 관한 사항 등

1. 기술시방서: 시공방법 

2. 일반시방서: 비기술적 내용 

3. 공사시방서: 공사진행 

4. 안내시방서: 시방서 안내 

 

* 입찰의 합리화

- 제한경쟁입찰 

- 성능발주방식 

- 내역입찰 

- 대안입찰 

- 부대입찰 

- PQ(사전자격심사제도) 

- TES(선기술 후가격 분리제도)

 

* 건설보증제도

- 종류: 입찰보증, 계약보증, 차액보증, 하자보증, 지불보증 등 

- 시공자와 공사발주자 간의 공사실행 및 완공의 준수를 보증회사가 보증하는 제도 

- 시공자의 특별 사유로 인해 공사진행이 불가능할 때를 대비하기 위한 제도

- 해당 공사의 수행이 가능한 보증회사의 보증이 필요함. 

- 건설회사의 능력을 전문적으로 평가하는 보증회사에서 건설회사의 능력에 따라 차등 대우함. 

 

* 클레임

1. 발생요인 

- 계약에 없는 추가작업 요구 

- 당초 약정과 다른 작업 이행 

- 계약체결 후 변경, 수정, 개정, 과장, 해명된 계약도서 작업 

- 설계도서의 불충분한 상태로 야기된 예상밖의 작업 

- 발주자 공급재의 지연, 불량, 부적합 

- 파업 

 

2. 대책 

- 합리적인 계약서류 작성 

- 각종 수신, 발신 서류의 편철화 

- 시공과 정상 회의록, 일지, 대화 등의 문서화 

 

3. 해결단계 

- 협상(Negotiation) 

- 조정(Mediation) 

- 중재(Adjudication/Arbitration) 

- 소송(Litigation) 

 

* 위험도(Risk Management)

- 건설사업의 시행 중에 발생할 수 있는 손해 또는 손실의 가능성, 즉 재정적 손실과 인명피해 같은 불이익 

- 관리체계: 위험도 인식 - 위험도 분석 및 평가 - 대응관리 - 조직관리 

- 대응방법: 보증, 보험, 위험도 회피, 손실 감소 및 위험도 방지