새로운 집주인과 계약갱신청구권, 만약 실입주 안 했다면?

임차인은 안정적인 거주를 보장받기 위해 이 청구권을 행사할 수 있지만, 집주인은 다양한 이유로 이를 거절하고 있는데요.

특히, 집주인이 변경되었거나 실거주를 이유로 갱신을 거절하는 경우, 법적 분쟁이 발생할 가능성이 높아집니다.

이번 글에서는 이러한 사례를 중심으로 계약갱신청구권 행사 여부와 집주인의 실거주 주장에 따른 임차인의 대응 방안 등을 살펴보겠습니다.

(1) 새로운 집주인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있을까?

전세나 월세 계약 기간이 끝나기 전, 기존 집주인이 매매를 통해 새로운 집주인으로 변경되는 경우가 종종 있습니다.

이때, 기존 임차인은 새로운 집주인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있을까요?, 결론부터 말씀드리면 가능합니다.

주택임대차보호법에 따라 매매가 되었다 하더라도 임대차 계약의 효력을 그대로 유지하기 때문에, 새로운 집주인 역시 임차인의 계약갱신청구권을 존중해야 합니다.

즉, 기존 계약과 동일한 조건으로 임대차 계약이 갱신될 수 있습니다.

(2) 새로운 집주인이 실거주를 이유로 거절할 수 있을까?

주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따르면, 집주인은 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다.

따라서 새로운 집주인이 "본인 또는 직계존비속이 실거주할 예정"이라는 사유를 들어 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

다만, 소유권 이전등기를 마친 이후, 만기 6월에서 2개월전에 임차인에게 실거주 의사를 통지해야 합니다.

(3) 임차인은 언제까지 계약갱신청구권을 행사해야 할까?

임차인은 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사해야 합니다.

만약 이 기간을 놓친다면 계약갱신청구권을 행사할 수 없게 되므로, 임차인은 기간을 철저히 확인하고 요청해야 합니다.

그리고 실거주 목적으로 부동산을 매수할 경우, 기존 임차인이 계약갱신청구권을 행사 여부를 꼭 확인 후 계약해야 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.

(4) 실거주 사유로 계약갱신을 거절한 집주인이 실제로 다른 임차인을 놓은 경우

집주인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 후, 실제로는 본인이 거주하지 않고 새로운 임차인을 들인 경우, 임차인은 집주인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

이는 법적으로 "계약갱신청구권을 부당하게 거절한 행위"로 간주될 수 있기 때문입니다. 임차인이 손해배상을 청구하기 위해서는 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.

집주인이 실제로 거주하고 있는지의 여부는 전입세대 확인서, 등기부등본, 주변 부동산 중개업소 문의, 관리비 납부 내역 등으로 확인할 수 있습니다.

그리고 임차인이 손해를 입었음을 입증해야 합니다. 기존 주택보다 높은 보증금이나 월세를 지불해야 했다면, 그 차액을 손해배상으로 청구할 수 있습니다.

(5) 관련 판례

2022년 서울중앙지방법원의 판결에 의하면 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 후, 다른 세입자와 새로운 계약을 체결한 사례에서 법원은 임차인에게 손해배상으로 3,000만원을 지급하라고 판결하였습니다.

2023년 대법원 판례에서도 집주인이 실거주를 이유로 내보낸 후, 해당 주택을 매도한 사건에서 임차인은 집주인을 상대로 소송을 제기하여 손해배상을 받았습니다.

계약갱신청구권은 임차인의 거주권을 보호하는 중요한 제도이지만, 집주인의 실거주 주장과 충돌하는 경우 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

특히, 새로운 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하거나, 기존 집주인이 실거주를 이유로 거절한 후 실제로는 거주하지 않은 경우, 임차인은 법적으로 대응할 수 있습니다.

따라서 계약갱신을 둘러싼 분쟁이 발생할 경우, 법률 전문가의 조언을 받아 적극적인 대응을 고려하시길 바랍니다.

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