등기부등본 보는 법, 이 세 가지만 기억하면 안전합니다.

저도 부동산을 처음 접했을 때 대체 어디서부터 어떻게 봐야 하는지 막막했던 기억이 납니다. 등기부등본 보는 법은 의외로 간단합니다. 핵심적인 내용만 알면 거래사고를 어느정도 예방할 수 있답니다.

등기부등본의 공식명칭은 등기사항전부증명서입니다. 등기부를 조회하면 집주인이 누구인지, 대출은 얼마나 있는지 등을 파악할 수 있는데요. 등기부등본 보는 법은 어렵지 않습니다. "표제부, 갑구, 을구" 이 세 가지만 꼭 기억해 두세요.

1) 표제부

해당 부동산의 기본정보를 담고 있는 표제부는 부동산의 종류(토지, 건물, 아파트, 오피스텔 등)을 알 수 있고 주소, 면적, 용도 등 부동산의 표시와 위치확인이 가능합니다.

따라서 계약 진행 시 표제부에 명시된 내용과 계약서에 적힌 내용이 일치하는지 꼭 확인해야 합니다.

2) 갑구

갑구에는 소유권에 관한 사항이 적혀 있습니다. 소유자의 이름, 주민번호, 주소가 적혀 있는데요. 계약 시 집주인의 신분증과 대조하여 소유자가 맞는지 확인할 수 있답니다.

가끔 계약 진행 시 위임장을 받아 대리인이 계약하는 경우도 종종 있는데요. 이 경우에도 위임한 자가 갑구에 적힌 소유자가 맞는지 확인하고, 위임장도 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

소유권 확인 외에 갑구에서 살펴보아야 할 부분은 소유권에 제한사항이 있는지 확인하는 것입니다. 갑구에 가압류, 가처분 같은 단어가 있는지 확인해야 합니다.

가압류는 집주인이 빚을 갚지 못해서 법원이 재산을 묶어뒀다는 뜻이고, 가처분은 분쟁이 생겨 법원에서 집주인 마음대로 처분할 수 없는 상태라는 뜻인데요.

가압류나 가처분이 보인다면 집주인이 경제적으로 어려움을 겪고 있다는 신호라고 볼 수 있으니 이런 경우에는 되도록 다른 집을 알아보는 것을 추천합니다.

3) 을구

전세 계약에서 가장 중요한 것은 근저당권(담보 대출) 여부입니다. 을구에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 담겨 있어요.

집을 담보로 빛을 낸 내용과 세입자가 보증금을 보호받기 위해 설정한 임차권 등기나 전세권 등의 설정 내용을 확인할 수 있습니다.

계약하려는 집에 융자가 얼마나 있는지, 혹 다른 세입자의 보증금을 돌려주지 않아서 임차권 명령등기가 설정되어 있지는 확인해야 합니다.

그리고 근저당권 설정은 기재된 순서가 권리를 보호받을 수 있는 순서입니다. 혹시나 경매에 넘어간다면 나보다 순위가 높은 근저당권자가 경락대금을 우선 받아가고, 그 뒤 남은 돈을 순서대로 받을 수 있습니다.

때문에 전세 임차인이 근저당권보다 후순위로 들어가는 경우에는 꼭 선순위 근저당권의 금액을 확인해 봐야 합니다.

아주 단편적인 예를 들면 집 매매가가 10억이고, 내가 전세 6억에 들어가려고 하는데 을구에 나보다 선순위에 있는 근저당권이 5억이고, 경매가 진행되어 낙찰된 금액이 8억이라면...

나보다 우선인 선순위자가 5억을 우선 가져가고 내가 받을 수 있는 돈은 3억밖에 안된다고 생각하시면 됩니다.

채권최고액은 집주인이 빚을 갚지 못했을 때 근저당권자(채권자)가 집주인에게 받을 수 있는 최대금액입니다.

경매에 넘어갔을 때 채권최고액과 내 보증금의 합계가 집의 현재 시세 또는 낙찰가보다 높다면 보증금을 다 돌려받지 못할 가능성이 큽니다.

을구 권리자 및 기타사항에 적혀있는 채무자는 보통 집주인이고, 근저당권자는 대출받은 금융기관이거나 개인입니다.

전세 계약 전, 등기부등본 상의 표제부를 통해 부동산의 표시 확인, 갑구를 통해 소유권과 가압류 등 확인, 그리고 을구를 통해 근저당권 확인, 이 세 가지는 꼭 확인해 보세요.

이 정도만 제대로 체크해도 안전한 계약을 할 수 있답니다. 조금이나마 도움이 되시길 바라며 좋은 거래되시길 바랍니다.

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